房地产项目投资操作程序(doc 5页)

房地产项目投资操作程序内容提要：
第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机
　　一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始，到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长，一般为40~50年，高者上百年，所以为方便房地产投资分析，将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。
（－）论证设计阶段
　　指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段，房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装（项目建议书）。认可后，紧接着搞出一个精包装（项目可行性研究报告）。认可后，委托设计人员搞出项目设计方案。
（二）第措资全阶段
　　指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段，房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资，从而落实项目建设需用资金。
（三）项目建设阶段
　　指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段，房地产开发商选定承包公司，签订工程承包合同，督促完成项目建设任务。
（四）项目试运营阶段
　　指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段，房地产开发项目各部分逐渐投入运营，并步入正轨，收支基本稳定下来。此阶段时间较短，一般一年左右。
（五）项目正常运营阶段
　　指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段，房地产开发项目提供服务并获取利润，且收支变化幅度较小。
（六）项目设备区农阶段
　　指从房地产开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。此阶段，需追加投资用于更新设备、改善服务、提高利润水平。
（七）项目修江孜追阶段
　　指从房地产开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。此阶段，需投入大量资金修复改造原有建筑，使房地产开发项目的服务水平和获利能力得到提高。
（八）项目拆除阶段
　　指从房地产开发项目准备拆除到项目拆除完成为止的阶段。此阶段，重新规划利用土地，拆除原有建筑。
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