房地产企业2005 年投资策略报告(pdf26)

揭开繁荣的面纱 中性
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Ø 从经济学的角度分析，房地产行业的需求弹性大于供给弹性，需求的
变动对房价的冲击更大。结合现实情况得到两个结论：其一、国内旺
盛的住房需求是当前国内房地产市场繁荣的主导因素。并且，这种旺
盛的住房需求很容易推动房价的快速上涨。其二、单纯从供给一方进
行控制很难缓解国内房地产市场的过热现象。而加息对当前市场的降
温力度肯定要大于前期的政策举措。
Ø 从各个角度审视，国内房地产市场较长一段时间内都具备旺盛的真实
需求，而特定时期的投机炒作更加剧了这种需求。市场供给总量上不
存在不足，但结构性矛盾长期存在。
Ø 房地产行业当前的繁荣仅是表象，行业还未步入良性发展轨道，消费
者有待进一步成熟、开发商需要进一步筛选，因此调整将是必然。该
行业在未来较长一段时间内都需要政府更加严格的规范和引导，市场
化程度有待进一步提高。行政手段作用的有形要素是信贷和土地、无
形要素是进入者资格、竞争规则以及监督体制。
Ø 房地产开发商目前的整体质量不高，但经营有方的企业利润可观，只
是和投资者长期合作、共同分享收益的意识还有待提高。
Ø 房价是开发商利润的支撑要素之一，短期还会继续上涨；但中期上涨
的速度将趋缓；长期来看，房价出现暴跌的可能性不大。
Ø 我们认为房地产行业的暴利时代已经结束，未来利润空间会进一步压
缩。但是由于行业集中度提高、规模扩张、开发商整体素质提升、诚
信意识增强，行业投资风险将减少、行业投资价值将逐
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