房地产估价案例与分析(doc 7页)

房地产估价案例与分析内容简介：
一、问答题 (共3题，每题10分)
(一)B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工、预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5~18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴、委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。
   请说出(1)评估该综合楼的技术路线；
         (2)应搜集、审核哪些资料?
   (二)相邻房地产合并，其价值往往会升高，各自的增值额应如何分配?
   (三)S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?
   二、单项选择题 (共2大题，4小题，每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)
   (一)某市政府需要征用一块土地建一个商服中心，该块土地使用证上记载，土地的用途为农用地，根据估价人员实地考察，该块土地上巳建有砖厂等附属设施。商服中心于2003年3月开工，现正在建设当中，估计2004年12月完成。
   (1)征地补偿费应按(    )用途予以计算。
   A．农用地    B．商业用地
   C．工业用地    D．当地政府制定的标准
  （2)要估价届时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应选择(    )。
   A．估价对象的状况和房地产市场情况均为2004年12月。
   B．估价对象的状况为现在，房地产市场情况为2004年12月。
   C．估价对象的状况为2003年3月，房地产市场情况为2004年12月。
   D．估价对象的状况和房地产市场情况均为2003年3月。
   (二)甲公司于1980年通过划拨方式取得一块土地，并在其上建设一栋办公楼。1997年底公司已将该办公楼出租给乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。
   (1)此房地产的抵押价格为(    )。
   A．建筑物价格加土地的现时价格
   B．土地的现时价格加建筑物的现值扣除应交纳的土地出让金
   C．建筑物的价值
   D．等于房地产重置价减去建筑物的折旧费
   (2)此房地产的建筑物价值(    )。
   A．等于重置价减去可修复部分的修复费用
   B．等于重置价减去物质上的、功能上的、经济上的折旧
   C．等于重置价减去耐用年限计算的折旧额
   D．等于重置价减去根据建筑物的建成时间、维护保养、使用情况，以及宗地周边
   状况，最后确定折旧额。
   (3)出租租约限制对评估的抵押价格的影响为(    )。
A．无影响            B.  对象的价格
C．估价对象的价格    D．影响
三、指错题 (下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不计分。每指明一处错误得3分，本题全对的得40分)
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