房地产评估方法(pdf 10页)

一、 房地产的评估方法
二、 房地产的估值方法
三、 评估比较基准

一、 房地产的评估方法
收入法
• 收入法的理念是以物业为依据，由于房地产资产能在其经济周期内创造收入流
量，投资者将愿意支付一个可反映该物业的收入潜力的价格
• 这方法包括对投资者在一般持有期内将可获得的现金流进行预测，然后评估该
物业的价格
• 创造收入资产的价值是取决于其潜在收入的数量、素质和存续期
• 在衡量某一资产（或公司）的现金流时，必须记住预测数据本身可能存在的不
足之处
• 在这个方法里，净营运收入（Net Operating Income – “NOI”）是根据资本化率而
设定
• 资本化率表示在某特定时期的收入与其时物业价值的关系
- 物业价值= NOI/资本化率
• 资本化率不等如投资回报比率，因为它并不明确计入，随着时间推移，物业的
未来收入预测和价格变动等因素
• 如果是根据投资者已支付的可类比物业价格进行估值，资本化率可以是一个很
有用的工具。如果与正进行估值的物业相类似的那些资产能创造某水平的NOI，
而售价得出某特定资本化率，那么我们便可假设正在进行估值的物业将能按同
样的资本化率售出……

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