花园推广策略全案(ppt 208页)

主要内容
“亮剑”佛山保利花园零八年度攻略
战局——外部环境分析
佛山市场近三年发展形成新格局
禅桂的市场格局已经比较清晰，千灯湖板块的市场高端地位已经确立。各个板块之间的差距将会越来越大。
9月份之后，市场达到了波峰。过快增长的价格水平的确制约了市场需求。观望情绪真实地影响了成交量。目前所有高端项目，高价位产品成交非常缓慢。
没有一个项目日子好过，中海、某某、还有我们，都一样。各开发商都在谋动，采取破局的措施，价格杠杆将是最重要武器
08年，市场供应量将大大激增，现有项目大量旧货新货，新项目将陆续推出市场
典型项目局面分析之中海万锦
对中海万锦的策略分析
典型项目分析之某某金御华府
典型项目分析之08年即将上市的新项目
新项目普遍高地价
典型项目分析之几个已经降价的项目
宏观环境分析的小结
战局——内部形势分析
销售情况回顾
推售情况总结
历史推售的经验梳理
08年任务分析
08年任务分析——华南公司发展的支撑
 所以，保利花园在08年必须快速销售、快速回收资金，否则公司的发展就将出现问题。
08年，90B的都是大户型，三种户型加上一种复式产品，面积区间133-200平。
总价区间在100万—200万，所以，基本目标客户群体以中高端客户为主。
项目目前处境
战略
几点考虑
为什么要安抚前期客户
补偿多少
推新货如何调低价格
调到什么程度？
战略——整合
战略——营销主题
07推广主题的侧重：项目品牌导入、产品特点导入
保利花园系列的升级
品牌导入
项目品牌导入
售楼部开放
样板房开放
卖点：阳光车库双入户大堂
诚意登记
认筹
开盘
统一指示性标示
客户分析——来源
客户分析——职业
客户分析——获知项目途径
客户分析——购房目的
客户分析——置业次数
客户访谈实录
客户态度与情绪的分析
佛山、南海客户的个性特点
旺市也好，淡市也好，决定一个项目的价值的要素，或者客户最关注的方面——两点
08年我们有两条主线
这是一个规划一天一天正在变成现实的区域
07年千灯湖区域内重大利好
广佛一体化：步子越迈越大
现在这里是南海的中心，未来这里或将成为广佛都市圈的中心
金融商务区是广东金融强省“七大基础平台”之首
有没有可以与之类比的区域？
珠江新城
这个中心的特殊性
定位
完成全过程的炒作
系列广告语
区域价值篇
区域变化篇
保利花园产品
户外牌
围墙
现场互动
生活手册第2期
主线一
主线二
主线三
主题总结
战略思想
战术
战术——蓄客手段
辐射的区域
付费的
自设的
大沥增加一块、禅城增加一块，海八路开通以后，海八路树高墙，增加现有广告牌的背面。
加大电视投放——南海、禅城
首次蓄客短信客户
新增直投邮件——高端居住区
新设方式——覆盖高端场所的定摆
保利生活圈VIP客户的继续渗透
业主关系之老业主座谈会
奥运倒计时
战术——营销活动
年度大活动的动机
年度大系列活动——”发展中的南海与崛起的千灯湖“
活动总结
战术——两点一线
两点一线是08年的关键
两点一线
售楼部周边深化包装
海五路立形象墙
私家路包围墙
停车场入口立形象墙
新板房——地中海
新板房——中式
新板房——新都会
待现场完全整治到位，能够以一个全新的形象展示后，我们再正式全面启动大规模投放
90B区工程进度表
第一步、2月24日起开始封盘，正式开始蓄新组团的客
预计推售时间——4月中旬
再次推出多层——4月下
预计推售时间——6月下旬
预计推售时间——9月末
预计推售时间——12月初
总推售统计
齐心协力，08年打一场漂亮仗！

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