物业管理的经济分析(doc 6页)

一、产权的复杂性和物业管理组织方式的选择
二、通过竞争方式确定物业服务产品的定价
三、公共维修基金的托管方式和保值增值问题

物业管理与广大人民群众生活、工作息息相关，近年来，物管企业与业主的冲突不时发生，物业管理已成为社会十分关注的热点问题。一般认为，物业管理不涉及高技术和复杂的管理问题，只是劳动密集型的服务行业。问题是这样普通的行业为什么在运行中却产生了如此大范围的矛盾 (北京、上海、广州等大城市都爆发了业主与物管企业的激烈冲突)?根本原因在于看似简单的物业管理，由于理论研究滞后，对物业管理缺乏深刻的认识，目前还没有找到一套符合国情的有效的运行机制。
从历史角度看，物业管理在我国城镇的出现，是住房制度改革的产物。我国城镇传统的住房体制下，居民的住房几乎全部由国家或单位建设和分配，低租金承租使用，与此相匹配，房屋的维护和管理也完全由政府部门的房管所和单位的房管部门来承担。随着房改的不断推进，我国城镇 80％以上的可售存量公房已出售给个人，停止住房实物分配后，个人购买新建商品房的比例已达到95％，2002年底，全国城镇自(私)有住宅建筑面积56.83亿平方米，住宅自(私)有率为72.86％。
由于产权主体的变化，客观上引发了物业管理关系的调整，这……

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