房地产业的现状及发展趋势分析(doc 16页)

房地产业的现状及发展趋势分析内容摘要：
    在我们房地产行业，供销两旺已经持续4年的情况下，现在有不少人普遍关心房地产的好形势还能持续多少年，有这种居安思危的想法是很必要的，这也是我们从业人员成熟的表现、理性的表现。
但是，应该说有两种观念、两种认识是不正确的：一种是盲目乐观，认为这个产业将持续高涨，市场将持续火爆，不会有风险，那么有些企业在开发投资上，没有风险意识，一味的有项目就投，实际上是没有认真的看到这种看法和形势。
    另一种就是盲目悲观，那么有些学者在调查不充分的情况下就说房地产的冬天要来了，预言在今年北京的商品房要大量积压，甚至要用炸楼来解决，这些观点都缺乏理论的说服力。在持以上这两种观点的人当中，还有人对北京的房价到底能涨到多高，能作出量化的预言，或者对房价能够降到多低作出量化的比例性的预言，媒体对这些预言兴趣很浓，把这些随口讲出来的话就当做某种论点炒来炒去。     我们知道医生下药首先要弄清楚病人的状况，要作出正确的诊断，而现在对房地产产业乱下药方的医生太多，这些医生还不那么高明，所以我们对房地产周期性于是规律和产业的走势有必要进行理论指导下的分析研究，作出一个符合实际的判断来。
    那么研究这个问题最重要的就是研究房地产的周期。首先我们看看国外的房地产周期，因为房地产业属于一个典型的周期性波动的行业，在世界各国都有它的周期性比较规律。
    我们看到房地产的这种周期标准体现，我们把它分为标准的四个时期，复苏和增长时期、繁荣时期、危机和衰退时期以及箫条时期。国外和境外的房地产的周期波动主要体现在房屋和土地价格的波动上，反应它的周期性变化的就是房屋或者地价的涨或落。不同的国家它的房地产周期性表现的幅度是不一样的。根据国外学者提供的数据，美国大约是18—20年为一个周期，这是我在MIT做访问学者的时候，我的指导教师威廉维特先生他和他的研究小组研究了美国从一次大战以后，二三十年一直到近年的研究作出的一个结论。那么日本的房地产周期一般是在10年左右，10年完成一个起落。而香港，那么普遍认为香港的房地产周期是7—8年。     在这些周期性变化里，我们可以看到国外境外他们这些房地产增长期一般时间比较短，而这个衰退期一般比较长，特别是日本，我们看到现在日本仍然处在一种衰退之中。掌握周期性发展规律对社会各方面意义还是很大的，对政府来说，他就可以有效的进行这种经济调节，政府调节的根本的基点是反周期，我们看到了美国，经济过热格林斯潘要调一下，经济过冷也要调一下，那么就是要避免在过冷期对经济造成的损害。我们国家，我们也看到了经济上的宏观调控，成功的宏观调控是要在经济过热的时候要压需求，降低增长的幅度，那么在经济衰退的时候，要想办法靠各种方式拉动，使经济升温，保持持续稳定的发展。
    那么对于企业来说呢，掌握这个周期性变化，就可以比较理性的来把握投资和销售和时机，多数企业应该是顺势而行，可以趋利避害，这跟炒股票差不多，只是我们这个投资都是长线的，不像股票可以短线运作。但是本事大的人也可以作反周期的运作，利用低谷期进行房地产的投机来赢利。
我们房地产行业之所以是一个高风险行业，就是因为他的收益周期性长，那么盲目的投资、盲目扩大就会有风险。

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