小户型房产项目个案调查分析表(doc 17页)

小户型房产项目个案调查分析表内容摘要：
    这段时间经过对苏州，昆山及陆家和花桥当地房产项目的调查走访，发现昆山的酒店公寓及小户型很多，但在酒店服务式公寓这一块相仿甚少，只有国际尚湖和腾龙阁，另外与本项目比较接近的楼盘有优秀、泊士、及10月份推出的新城翡翠湾小户型，和本案最接近的应该是优秀了，但是因为目前该项目还没有具体的展开，所以了解的信息有限（明年3，4月份开盘，约有400套左右，面积在30-50）；此外在昆山的定山湖的曙光新城（2500），周庄的水都美墅（3600），新镇的嘉禾花园（3100），以及张浦的开心公寓（2700）也有20到100套不等的数量（注：乡镇的小户型都是没有装修的）。可以看到目前房产市场上已有同类产品的存在，并且品质参差不一，这为本楼盘的销售制造了一定的难度。同时预计在明年3，4月份开盘的优秀纯小户型也会对本案的销售起到阻力。
    经过对昆山楼盘的进一步了解发现，昆山楼盘的价格划分有一个特点：楼盘的价格并不是完全按照地区来化分的，而是以价格及楼盘的品质来综合划分的，在同一区域中不同品质的楼盘相差近千元，因此一个楼盘只要做到配套齐全、价格适中、品质保障，就一定有自己的销售市场。
    目前昆山高档住宅的主要销售对象为投资客、白领、高管。因此要实现销售必须以他们的需求为方向，不仅要符合居住者的要求为他们提供高品质的生活空间，也要符合投资客的需要打消他们对投资安全性、回报率、方便性的顾虑，实现销售。
    同时我们也看到，大部分客户把酒店公寓与小户型公寓相混淆，在这方面我们可以不要强力区分出，除此之外价格问题依然是个比较敏感的问题，在昆山房产投资回报率相对较高，用一个较高的价格去投资较小的楼盘对房产的升值空间客户也会有所顾忌。
    由此认为本项目的出现填补了本区域及昆山房产市场高层小户型楼盘的空白，满足了一部分对一种全新的、高尚的生活方式的追求，但新的概念的提出在接受方面会有一个过程所以这也将是贯串销售过程中一大难题。
    对于购房者来说，购买小户型有几个问题是比较注意的：一是车位是否充足，二是得房率，三是没有阳台，四是电梯问题，五是房型与朝向问题。
    另外，03年到04年期间，安亭的房价的不断攀升，带动了整个嘉定房产的整体上扬；拒统计，04年安亭成交均价比03年的成交均价上涨了1610元/平方。涨幅达到49%，是04年上海上涨幅度最大的区域。05年上半年，安亭房价继续上涨；我们分析其原因：
    1：购房者对本区域的认可
    2：楼盘品质的不断提升
    3：汽车城，F1赛场，城镇改造产生的动迁户的本地消费刺激着房价。
    4：更多的汽车企业入驻安亭，引导汽车人才的入驻，提高了本地的房产需求。

 

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