某房产项目可行性研究报告(doc 32页)

调查人员声明…………4
第一部分：项目总论…………5
1.1项目背景…………5
1.2项目概况…………5
1.2.1项目名称…………5
1.2.2项目建设单位概况…………5
1.2.3项目地块位置及周边现状…………5
1.2.4项目规划控制要点…………7
1.2.5项目发展概况…………7
1.3可行性研究报告编制依据…………7
1.4可行性研究结论及建议…………8
第二部分：市场研究…………8
2.1宏观环境分析…………8
2.2全国房地产行业发展分析…………8
2.3本市房地产市场分析…………8
2.3.1本市房地产市场现状…………8
2.3.2本市房地产市场发展趋势…………9
2.4板块市场分析…………9
2.4.1区域住宅市场成长状况…………9
2.4.2区域内供应产品特征…………10
2.4.3区域市场目标客层研究…………10
2.5项目拟定位方案…………10
2.5.1可类比项目市场调查…………10
2.5.2项目SWOT分析…………11
2.5.3项目定位方案…………11
第三部分：项目开发方案…………11
3.1项目地块特性与价值分析…………11
3.2规划设计分析…………12
3.3产品设计建议…………13
3.4项目实施进度…………15
3.5营销方案…………16
3.6机构设置…………16
3.7合作方式及条件…………17
第四部分：投资估算与融资方案…………17
4.1投资估算…………17
4.1.1投资估算相关说明…………17
4.1.2分项成本估算…………17
4.1.3总成本估算…………20
4.1.4单位成本…………20
4.1.5销售收入估算…………20
4.1.6税务分析…………20
4.1.7项目资金预测…………21
4.1.8现金流量表…………21
4.1.9自有资金的核算…………21
4.2融资方案…………22
4.2.1项目融资主体…………22
4.2.2项目资金来源…………22
4.2.3融资方案分析…………22
4.2.4投资使用计划…………22
4.2.5借款偿还计划…………22
第五部分：财务评价…………23
5.1财务评价基础数据与参数选取…………23
5.2财务评价（方案1）…………23
5.2.1财务盈利能力分析…………23
5.2.2静态获利分析…………24
5.2.3动态获利分析…………24
5.2.4偿债能力分析…………24
5.2.5综合指标表…………24
5.3财务评价（方案2）…………25
5.4财务评价结论…………25
第六部分：不确定性分析…………25
6.1盈亏平衡分析…………25
6.2敏感性分析…………26
6.2.1变动因素一成本变动…………26
6.2.2变动因素二售价变动…………26
6.2.3变动因素一容积率变动…………26
6.3风险分析…………27
6.3.1风险因素的识别和评估…………27
6.3.2风险防范对策…………27
第七部分：综合评价…………27
7.1社会评价（定性）…………27
7.2环境评价（影响及对策）…………27
7.3公司资源匹配分析…………27
第八部分：研究结论与建议…………27
8.1结论…………27
8.2建议…………27
第九部分：附录…………28
9.1附件：…………28
9.2附表：…………28
9.3附图：…………29

第一部分：项目总论
1.1项目背景
这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
1.1.1项目所在区域发展情况
城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。
1.1.2项目发起人及发起缘由
项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.1.3项目投资的必要性
①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
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