某投资公司--房地产行业深度报告(pdf 26页)

1.行业概况：近年持续在景气区间运行，房价持续上涨.......................................1
1.1 近年行业景气指数持续在景气区间运行.............1
1.2 房价长期以来持续上涨...............1
1.3 98 年以来全国平均房价收入比略高于6 ..............2
1.4 区域市场发展不平衡...................3
2.房地产市场供需作用的经济学分析...............4
2.1 房地产行业的需求弹性大于供给弹性...................4
2.2 需求的变动对房价的冲击更大................5
3.现实需求分析：自用需求为主流，不排除投资或投机性炒房现象................5
3.1 自用性需求为主流.........5
u 国民经济的发展带来人均收入水平的提高、消费升级............................5
u 特定时期特殊国情下的城镇化进程.....7
u 支付能力强的青壮年占当前人口最大比重.......8
u 人口的增加和家庭户规模的缩小拉动新增住宅需求.................................8
u 货币化分房确立了房地产行业市场化的总方向.........................................9
u 住房个人抵押贷款有力地促进了商品房需求的增长.................................9
3.2 不能回避的投资性或投机性炒房行为.................10
4.现实供给分析：供给总量充足，但结构上的问题一直存在............................11
4.1 房地产投资规模迅速扩张、占固定资产投资比重不断上升....................11
4.2 房地产投资的波动幅度减小....11
4.3 竣工速度放缓，销售的增长势头在竣工增速之上......................................12
4.4 国内仍存有较大的商品房空置面积.....13
4.5 商品房供给结构上存在问题，满足大众需求的住房少.............................14
4.6 2004 年在政府的宏观调控下房地产投资速度明显放缓............................15
5.投资房地产行业的主要思考点......16
5.1 当前投资房地产行业能否赚钱？ .........16
5.2 利润的保证之一——高房价能否持续？ ...........18
5.3 行业暴利时代已经结束，未来利润空间会被压缩......................................19
5.4 利润空间压缩是否意味着该行业投资价值降低？......................................20
5.5 房地产行业投资思路.................20
6.目前我们推荐的上市公司...............21
6.1 某某（000002）：行业规范、成长中的最大受益者...................................21
6.2 招商地产（000024）：具备稳健的增长后劲......21
6.3 金融街（000402）：显著的区域资源优势..........22
图 1：国房景气指数走势图........................................... 1
图 2：国内房价走势图........ 1
图 3：全国房价收入比情况........................................... 2
图 4：2003 年部分城市商品房投资、销售情况................ 3
图 5：2004 年1-11 月部分省市商品房投资、销售情况................. 3
图 6：房地产市场需求、供给曲线.................................. 4
图 7：GDP 及人均GDP 增长情况...................................... 6
图 8：农村及城镇居民收入增长情况.............................. 6
图 9：城镇居民人口及比率曲线..................................... 7
图 10：人口的年龄结构....... 8
图 11：全国总户数和家庭户规模变化情况...................... 8
图 12：98 年以来我国个人住房贷款情况........................ 9
图 13：近年来我国住房公积金发放情况............... 9
图 14：房地产开发投资额及其占比..................... 11
图 15：GDP/固定资产投资/房地产投资增长率比较................ 11
图 16：商品房销售面积和竣工面积增长率及销竣比......12
图 17：商品房施工、竣工面积.....................................12
图 18：2004 年商品房竣工、销售情况..........................13
图 19：全国商品房空置面积.........................................13
图 20：各类商品房投资情况.........................................14
图 21：各类商品房投资增速.........................................14
图 22：各类商品房新开工面积.....................................14
图 23：2004 年房地产开发投资逐月同比变化情况........15
图 24：2004 年房地产开发投资单月环比变化情况........15
图 25：2004 年各类商品房投资情况.............................16
图 26：历年房地产开发公司个数和总体经营状况.........17
表格 1：各项盈利指标都优于市场平均水平的房地产上市公司....16
表格 2：房地产行业盈利能力和市场平均水平比较................17
表格 3：2003 年分行业职工平均工资............................18
表格 4：上述推荐公司的盈利预测及市盈率..................23

1.行业概况：近年持续在景气区间运行，房价持续上涨
1.1 近年行业景气指数持续在景气区间运行
自从98 年实行住房货币化改革以来，国房景气指数的大体走势是在波动中上升。其
中99 年下半年和02 年有所回调，但长期上行的趋势没变。除了98 年初那段时间，其他
时期国房景气指数都在100 点以上的区间运行，2003 年初更是达到接近110 点的历史高
峰。
从2003 年下半年开始，特别是2004 年以来，国家采取了一系列紧缩的宏观政策为
房地产行业降温，国房景气指数开始步入下降通道。
1.2 房价长期以来持续上涨
多年来国内商品房价格走势基本上和商品房住宅价格走势保持一致，二者总体上都
在持续上升。单纯从表象看，商品房价格的上涨符合我们当前的国情：其一、中国是快
速发展中的国家，土地及物业的价值相对于发达国家还有很大的上涨空间；其二、我国
房地产行业市场化的时间不长，尚未完全走上正规，要把市场向规范、成熟的方向培育
需要较长的时间（其中包括一系列配套体系的改革），国内房地产市场尚有巨大的成长空……

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