房地产行业展望报告(pdf 65页)

A股地产公司投资价值较好…………5
估值仍有较大吸引力…………5
三类公司投资价值较高…………6
龙头企业仍是我们投资的首选…………6
中金公司关注股票05年业绩预览及06年业绩预测…………7
行业增速将回落至合理水平…………9
调研表明中国房地产市场的主要问题仍是区域性和结构性的…………9
调控效果显现，行业增速回落至合理水平…………10
房价涨幅将继续回落…………11
区域差异性仍将延续…………12
国家调控房地产行业将是一个长期的行为…………13
我国房地产行业开始步入调整期…………13
影响行业发展的不确定性降低…………13
公司层面竞争加剧，强者愈强…………15
行业利润率回归合理水平…………15
企业竞争优势仍在于资金、土地…………15
未来企业发展空间分化…………15
专业化发展的大趋势…………15
资金和企业实力成为企业发展最重要因素…………15
宏观调控将给外资带来较大的发展空间…………16
行业整合将成为主旋律之一…………17
房地产央企投资价值较高…………17
并购题材将成为投资者追捧…………17
行业整合将带来行业壁垒的提高…………17
从土地和资金两大要素看未来房地产走势…………19
土地正成为国家进行行业调控的主要手段…………19
未来土地价格将稳步上升…………19
资金短缺局面不会改善…………20
G某某A(000002/5.60元)：推荐…………25
金地集团(600383/8.01元)：推荐…………34
G招商局(000024/11.02元)：推荐…………41
金融街(000402/12.00元)：审慎推荐…………50
G华侨城(000069/10.22元)：推荐…………58
表1：中金公司重点研究的房地产上市公司业绩预览…………7
表2：中金公司重点研究的房地产上市公司投资建议…………7
表3：中金公司重点研究的房地产上市公司净资产值（NAV）计算及假设…………8
表4：全国抽样城市购房资金成本/租房成本对比…………10
表5：房地产供求及价格走势分析…………18
表6：房地产各种融资渠道的分析…………21
表7：A股排名前列房地产公司情况…………22
表8：香港房地产公司与在港上市内地房地产公司估值比较…………23
表9：世界房地产公司公司估值比较…………23
表10：某某NAV的情景计算…………30
表11：某某NAV的敏感性分析…………30
表12：某某的折现率计算…………30
表13：某某NAV计算及构成…………31
表14：某某土地储备情况及05、06年开发项目情况…………32
表15：某某企业股份有限公司财务指标…………33
表16：金地05、06年主要结算项目情况预测…………37
表17：金地NAV计算及构成…………38
表18：金地NAV的情景计算…………38
表19：金地NAV的敏感性分析…………38
表20：金地的折现率计算…………39
表21：金地集团股份有限公司财务指标…………40
表22：招商局经营中及在建出租物业情况…………44
表23：招商局05年主要结算项目情况预测…………45
表24：招商局NAV计算及构成…………47
表25：招商局2006年NAV…………的情景分析…………47
表26：招商局NAV的敏感性分析…………47
表27：招商局的折现率计算…………48
表28：招商地产财务报表摘要和主要财务指标…………49
表29：金融街07年以后主要出租物业情况…………52
表30：金融街07年以后主要出租物业营业收入情况预测…………52
表31：天津项目的主要指标…………53
表32：金融街NAV计算及构成…………55
表33：金融街NAV的敏感性分析…………55
表34：金融街NAV的情景计算…………56
表35：金融街的折现率计算…………56
表36：金融街土地储备情况及05、06…………年项目开发情况…………56
表37：金融街财务指标…………57
表38：G华侨城房地产业务投资收益…………61
表39：世界旅游公司财务数据和估值比较…………62
表40：华侨城控股公司财务指标…………63
插图
图1：世界主要国家/地区前五位房地产上市公司估值情况…………5
图2：香港本地、国内本地及在港上市内地房地产公司现行股价对净资产折让…………6
图3：过去几年我国房价涨幅一直低于城镇人均可支配收入的增长…………10
图4：房地产行业增速回落至合理水平…………11
图5：历史房地产投资增幅及调控后投资增幅预测…………11
图6：历史商品住宅房价增幅及调控后房价涨幅预测…………11
图7：全国住宅供求状况及价格走势…………12
图8：上海住宅市场供求状况及价格走势…………12
图9：北京住宅市场供求状况和价格走势…………12
图10：深圳住宅市场供求状况及价格走势…………12
图11：几个主要城市地价指数走势…………20
图12：土地储备面积近两年增速较快…………20
图13：国内房地产投资主要资金来源…………21
图14：我国住房抵押贷款余额增速放缓…………22
图15：中金重点关注公司历史股价对净资产值(NAV)折让…………24
图16：某某商品住宅销售额及销售面积保持快速增长…………26
图17：某某05年7-12月销售额的分布…………27
图18：05年底某某土地储备…………28
图19：某某销售额预测…………29
图20：某某销售额预测…………29
图21：05年公司预计收入来源构成…………35
图22：05年底公司土地储备情况…………36
图23：05年底公司土地储备情况…………43
图24：园区供水供电经营情况…………45
图25：招商地产销售面积预测…………46
图26：招商地产销售额预测…………46
图27：公司经营模式从土地批租转向物业开发和持有…………51
图28：G华侨城05年盈利预测…………61

A股地产公司投资价值较好
估值仍有较大吸引力
A股房地产板块估值回落较为明显：房地产板块估值水平从03年底的40倍，回
落至目前的25倍，而优质企业回落速度更明显，我们重点关注的房地产龙头企业
06年动态市盈率仅为12倍：
1.地产类公司受累于国家对房地产行业的调控：03年开始的国家对房地产行业
的调控使得房地产类上市公司股价表现低迷，尤其是05年二季度跌幅较大，
而与此同时，大部分地产公司的业绩仍保持较高速度增长，总体来看业绩增
幅为39%，从而使得公司的估值水平迅速回落至合理水平；
2.股改因素也促使了这一状态的早日到来。目前地产类公司的对价水平25%左
右，股改进一步拉低了房地产公司的估值。
龙头房地产企业价值被低估
我们关注的地产龙头企业的价值被明显的低估，我们认为其投资价值十分明显的
理由是：
1.在国家行业调控的背景下，龙头企业成长空间加大；
2.这类公司拥有较大的存量土地储备，土地价值溢价明显；……

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