房地产行业走向深度报告(pdf 30页)

政策调控左右房地产后市.... 1
中国房地产市场的发展阶段........ 1
景气周期中的政府之手............ 1
对宏观调控政策未来走向的判断.... 3
房地产市场的区域分化和结构分化.......... 3
中短期供求力量发生逆转.......... 3
主要城市呈现区域性差异.......... 5
结构分化：东部地区写字楼和商业地产受到追捧....... 9
短期调整不改中国房地产业长期牛市....... 11
长期供给受到抑制有利于全国范围房价软着陆........ 11
中国已经进入了房地产增长的大周期................ 12
汇率和利率政策的影响........... 14
暗流涌动，格局嬗变....... 14
区域和结构性机会： ............. 15
优势集中性机会................. 15
估值偏离性机会................. 15
行业内跟踪公司点评....... 16
国内地产企业与香港企业的比较................... 16
跟踪公司点评..... 17
图 1：中国房地产市场面临的外部环境.........1
图 2：本轮房地产景气周期中的政策调控...................2
图 3：房屋价格指数....4
图 4：商品房销售额同比增长....4
图 5：商品房竣工销售面积和供求比例.........5
图 6：05 年商品房和住宅空置率加速上升..................5
图 7：10 大城市综合指数...........5
图 8：10 大城市住宅指数...........5
图 9：2005 年1-9 月份各区域商品房及住宅销售面积同比变化情况....5
图 10：上海房价环比变化和成交量........6
图 11：年度累积销售面积和价格同比增长.................6
图 12：上海二手房指数走势......6
图 13：深圳2005 年住宅市场均价增长率...................7
图 14：深圳住宅销售面积增长率............7
图 15：北京市住宅成交价格和增长率.....8
图 16：北京市住宅成交面积和增长率.....8
图 17：天津住宅销售/竣工比和销售面积增长率.......9
图 18：天津住宅累计均价及同比增长.....9
图 19：上海甲级办公楼平均售价和租金回报率.........9
图 20：四城市办公楼租赁指数..............10
图 21：四城市办公楼供给、吸纳量和空置率...........10
图 22：2004 年以来土地供应偏紧.........11
图 23：全国房地产开发投资和销售指数...................12
图 24：全国住宅投资占固定资产和GDP 的比重.....12
图 25：上海住宅投资占固定资产和GDP 的比重.....12
图 26：美国的房屋价格指数（1975-2005） .............13
图 27：土地交易价格指数........13
图 28：中国的利率周期............14
表 1：政策效果多管齐下............2
表 2：2005 年外资整体收购的上海商业地产主要案例..........11
表 3：PB 最低的前10 位房地产上市公司.................16
表4：中国总市值前十位地产公司和香港主要地产公司的对比............16
表5：华侨城的开发项目...........18
表6：华侨城的土地储备...........18
表7：某某的开发项目...............19
表8：某某的土地储备...............20
表9：金融街地产开发项目.......21
表10：金融街的土地储备.........22
表11：金融街出租物业列表.....22
表12：招商地产房地产开发项目...........23
表13：招商地产土地储备情况...............24
表14：浙江广厦楼盘开发项目...............24
表15：津滨发展主要出租物业列表.......25
表16：津滨发展主要开发物业列表.......26

政策调控左右房地产后市
中国房地产市场的发展阶段
房地产是土地和土地上附属的建筑物的综合体，土地负担着投资品的功能，建筑物
则负担着消费品的功能，因此，房地产具有消费品和投资品的双重属性，房地产价
格则是地价和房价的综合。
中国房地产市场化历程可以粗略分为三个阶段：第一阶段是20 世纪80 年代的起步
阶段；第二阶段在1992 年邓小平南巡之后出现了第一次高潮，但很快海南、北海等
地出现高涨的房地产泡沫，导致一系列紧缩政策的出台，行业进行了深度调整；第
三阶段是1997 年金融危机以后，在鼓励住房消费的政策环境和历史低位的实际利率
环境下，由于停止实物分房和城市改造拆迁带来的巨大的住房消费需求，通过按揭
贷款方式被释放出来，带来了本轮具备现实需求基础的房地产景气周期，2002 年下
半年部分地区投资过热露出苗头，2003 年以后，房地产作为投资品的特征被更多的
发掘出来，投资和投机资金大量涌入，尤其是2004 年银根地根双紧缩的供给调控政
策出台后，改变了人们的预期，投机反而活动更为高涨，加速了房地……

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