中国房地产行业政策与市场的博弈(pdf 9页)

      国家统计局4 月25 日发布的最新统计数据显示，3 月份，“国房景气指数”为102.19，比2 月份下降0.61 点，比去年同月下降3.33点。但是，统计显示，一季度全国商品房平均销售价格同比又大大上升12.5％，涨幅比去年同期提高5.8 个百分点。

      5 月12 日，国务院转发建设部等七部委制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，将政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。自6 月1 日起，国家将对个人购房不足2 年即转手交易的行为将全额征收营业税；“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。我们认为，这是政府宏观调控一年来在房地产政策方面做出的最具体同时也是力度相对最大的政策。
在政策与市场的博弈中，政策目前看来占了上风。

       我们认为当前的调控将可能抑制房价的进一步上涨，甚至可以使得局部区域结构性的调整，但这种调整作用并不具有长期性。首先，调控措施不会带来全国性的房价暴跌国家在2004 年土地新政策执行后，房地产新开工面积的增幅有所下降，表明以后两到三年商品房的供应量在可控范围内，这就决定了即使房价下跌带来需求量的可能的大幅度萎缩，也会由于供应量的规模有限把价格波动控制在较小的幅度内。同时，调控措施也不应该带来全国性的房价暴跌此前，全国住宅销售中，普通大众购房大多采取的是首付两成的按揭形式。如果房价的跌幅达到或超过20％，将会使得购房者成为负资产群体。如果他们放弃原购房产，对整个银行系统都可能构成一定的威胁。这种情况早在1997 年后香港金融危机中得到过实证。政府是会考虑到这个可能结果的。第三，数据证明调控措施存在错位一是政策制订者期望控制房屋需求与市场需求扩张的矛盾。二是政策制订者试图引导房地产供给结构与市场利润追求机制的矛盾。

       在土地交易价格和钢材、建材价格居高不下的环境下，我们认为，未来房价调控仍然任重道远。

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