万源城第三街坊前期房地产项目定位报告(ppt 137页)

万源城第三街坊前期房地产项目定位报告目录：
一、 高档住宅市场研究 
二、 高端住宅宏观市场分析 
三、 高端住宅市场特征分析 

 

万源城第三街坊前期房地产项目定位报告内容提要：
    高端公寓的单价也未收到宏观经济的影响，表现出较好的增值和保值性；基本保持了价格稳步上扬的态势，尤其是1000万以上的公寓市场单价上升幅度最明显。成交套数并未受到宏观经济影响，维持在了较为稳定的高位，其成交面积250平方以下为高端公寓为主，250-350平方米次之。上海市高端公寓市场的主力成交房型为三房和四房，房型的成交结构也较为稳定，二房和复式房源的比例也较为固定，并未呈现大起大落的趋势。按板块来分，传统高端板块聚集的静安、长宁、卢湾、徐汇和浦东依旧为上海市高端公寓市场的集中成交区域，市场的认可度较高。2008年伴随着上海豪宅市场的成交价格的进一步提升，成交面积在各个总价段都呈现了一定幅度的下滑，尤其以750-1000万元总价段的高端公寓为代表。
    要消化未来四年高端公寓的市场供应，预估450-750万和1000万级别公寓的去化周期将在3-4年间；750-1000万级别公寓的去化周期将会在7-8年间；450万-750万级高端公寓的市场供应量虽然非常巨大，其市场需求也相对旺盛，供需两旺的局面短期不会改变；750-1000万级的高端公寓市场需求相对稳定在10-20%之间，鉴于未来的市场供应量将会达到28%，其未来的市场竞争相对激烈，并存在供过于求的局面；1000万以上级高端公寓市场也较为健康，供求基本平衡；内环内依旧是上海豪宅最为集中的区域，随着城市的逐级外扩，在长宁和徐汇的中环线附近涌现了部分豪宅项目，并呈现片区式开发的态势，新的豪宅聚集区正在崛起。
     浦东、徐汇、长宁、静安等为传统的豪宅聚集区域，市场供应比重也较大，其中，浦东、卢湾、长宁、黄埔和静安的供需较为平衡，市场需求旺盛，新兴的板块区域的大体量的项目去化需要一定的引导周期。标签：入门级豪宅，新兴豪宅区域逐步崛起的先期导入产品。上海市高端公寓市场主要以450-750万/套为主，达到供应的60%，这也与上海市高端公寓的成交结构相同；新兴的豪宅区域成为450-750万级高端公寓的集中供应区域，尤其以徐汇的龙华板块为代表，尚海湾和百汇园后期将会有大量的高端公寓推向市场。

 

 

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