商业地产项目策划案例（PPT 176页)

2.1、区域范围界定（Boundary of our Study）
2.2.1、CBD范围及概况
1998年，市规划局在《北京市中心地区控制性详细规划》中，
将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，
南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。
北京商务中心区 4 平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上，
提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，
其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、
建国门外大街两侧布置，确定位于"金十字"东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。
2.3、区域写字楼供应（ Office Supply  of the Area ）
据《北京市中心地区控制性详细规划》，北京中央商务区内共有居住人口约5.5万人。
《北京CBD商业发展规划》（2002至2010年）预测，CBD区域的消费人群约有50万，
其中，
年轻商务白领约25万到30万；
CBD常驻财富阶层有5.5万；
CBD涉外人士约5.5万；
各界商务旅行人群约7万；
文化休闲人群约1至2万；
观光人群在4至8万左右。
先锋性：
城市的时尚和流行通常都是由城市的精英阶层引领的。CBD作为一个城市精英阶层最密集的地方，
往往是城市先锋的发祥地。这里的人们更加注重体验和感受。
展示性或炫耀性：
不管是过去还是现在，中高消费阶层对于自己的财富和品味的炫耀和展示都是非常重要的。
在CBD工作和生活往往体现着时尚、品味和财富，从这个意义上说CBD也就成了一个展示中心、炫耀中心。
24小时：
北京的CBD规划为24小时，它的生活形态也将是24小时的。
目前北京CBD人群在区域内停留的时间已经越来越长，CBD的晚间魅力在逐渐增加。
2.5、区域商业市场概况（ Retail Market Study of the Area ）
2.5.2、区域内新增商业列举：
商业形态：无论现有商业还是未来供应商业均以大型综合性商业为主。
商业档次：预计未来商业物业供给档次以中档偏高以上为主。
商业走势：随着大量商业物业的落成，区域的商业氛围将获得明显的整合
、提升，区域的竞争优势和吸引力明显增强。
商业缺口：未来CBD商业供应仍以大型综合购物中心为主，
这就注定零售业态是未来商业的绝对主力业态，
而能够满足24小时消费的餐饮、娱乐业态仍将是未来CBD的主要需求。
2.6.1、华贸商圈
2.6.2、国贸商圈
2.6.3、世贸天阶商圈

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