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房地产泡沫研究
需求幻觉、升值想象推动了房地产投资与价格的过度膨胀，并推高了经济整体运行的成本。算总账的时间将会到来。
□ 本刊特约研究员 陆磊/文
    从去年至今，关于房地产业是否过热的讨论始终未息。持“不过热”论者，总括而言，有以下三大论点：
　　第一，从房地产作为消费品的角度看，由于居者有其屋是一种起码的刚性需求，因而住宅需求在可预见的未来是十分旺盛的，故房地产投资与公众内在需求具有一致性，不存在过热；
　　第二，从房地产作为投资品的角度看，由于土地和地段都属于稀缺资源，因而在经济持续增长的背景下均衡价格持续上升是合理的，于是投资房地产是发现均衡价格并完成套利的过程，而不是偏离价值的投机过程；
　　第三，在当前的经济高涨期，能源、原材料价格迅速攀升推动了房地产建设成本，因而房地产价格上涨是适度的成本推动过程。
　　但是，结合经济学基本理念与中国的实际经济运行，上述貌似合理的推断实际上都是站不住脚的。
1.需求幻觉
对于某一产业是否过热，既不能简单地以该产业的投资或销售指标来衡量，也不能用即期供给与需求间的缺口来衡量，甚至不能用产业效益来衡量，因为与一般商品不同，房地产销售往往结合了巨额信贷投入，当期销售与效益并不意味着最终效益实现，却可能转变为大量的银行呆账。本文认为，衡量的惟一标准是供给与潜在需求间的离差。
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