土地使用权用权评估的方法(ppt 18页)

土地使用权用权评估的方法目录：
一、市场法
二、收益法
三、成本法
四、假设开发法
五、建筑物的评估方法—残余估价法

土地使用权用权评估的方法内容提要：
例:某房地产 为一幢5层砖混结构住宅,土地面积500M2,房屋建筑面积1200M2,其他相关资料如下:
1、土地还原利率为9%,建筑物还原利率为10%;
2、该房地产目前正处于最佳使用状态,尚可使用40年;
3、该房屋供出租用,月租金36000元;
4、经统计,该房屋的空闲率为10%;
5、年经常费用支出,房地产税为5000元,管理费用为20000元,修缮费为建筑物现时价格的2%,保险费用为3600元,
6、根据成本逼近法计算出的土地单价为3900元/M2
根据资料,用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格
某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估,选择了三个参照物,其交易价格分别为110万元,125万元和132万元,经综合考虑交易情况、交易日期、区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为1.08、1.03、0.98，则该大楼的评估值最接近于——万元。
某一待估宗地剩余使用年限为25年,土地还原率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年,则土地使用年限修正系数_

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