张江大厦广告与营销策略深化方案(doc 12页)

张江大厦广告与营销策略深化方案目录
一、项目简析
二、项目定位
三、营销策略
四、广告策略
五、媒介策略

 

张江大厦广告与营销策略深化方案内容简介：
近期来，我们针对上海市甲级商务楼，尤其是沿江商务楼、腹地商务楼、环线外商务楼三大板块，张江大厦周边同质商务楼市场的现状，展开了进一步调研与分析。在我司2002年12月、2003年1月、4月拟定的《张江大厦广告策划大纲》的基础上，又作了进一步深化，初步形成了目前的《张江大厦广告与营销策略深化方案》。
　　在本方案中，我们在对同质商务楼的市场定位及租售作比较与量化分析的基础上，结合张江大厦营销推广的三个阶段，就大厦整体推广中的营销策略、广告策略、广告主题、媒介策略等，作了进一步整合、完善和深化。整个《深化方案》力求可操作性和可实施性，以期在实施张江大厦营销推广和广告策划与推广过程中产生积极的作用。
一、 市场及项目简析
(一)　市场简析
1、上海甲级商务楼市场总体概述
　　2003年，上海商务楼市场整体呈现上升的态势。目前全市共有甲级商务楼350多万平方米，上海中心城区的甲级商务楼市场平均出租率已有原先的65％，攀升至目前的90％左右，空置率降到10％以下，租金比上年增长7个百分点，均价在0.56美元/平方米/天。据预测，自2003年至2005年，上海甲级商务楼供应量约为30万平方米/年，总需求量为35万平方米左右/年，租金将小幅增长。
　　预计在未来4年内，还将新上市200万平方米甲级商务楼，至2006年，上海地区商务楼供应将达到高峰期，将引起上海甲级商务楼租金的全面下滑。
　　近一年来，上海写字楼租金涨幅明显，还贷金额与租金相差无几，为了降低商务成本，部分中资机构、合资企业与高科技经济开发区内的大型高科技公司采用自建办公楼，以便获得更加适合自身需要的办公空间，这将在一定程度上加剧甲级商务楼市场的竞争。
　　中心区域与开发区商务楼的两极分化现状引发的马太效应，已严重影响到开发区商务楼的建设与销售。上海中心城区的虹桥开发区、徐家汇地区、淮海路、南京西路、小陆家嘴五个地区，汇集了上海绝大多数的顶级商务楼物业，占了全市供应总量的近九成。由于具有良好的商务氛围、高品质的设施环境以及便利的交通，吸引了众多知名公司入住，甲级商务楼平均出租率达到90％以上，租金达0.8美元/平方米/天。而以金桥、外高桥等为首的经济开发区，由于缺乏良好的商务氛围，商务成本、管理成本过高等因素影响，所建商务楼空置率达50%以上，居高不下。

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