威尼斯蓝湾上市推广策略书(PPT 134页)

目录
第一部分策略构建的市场依据
1、市场出现复苏
3、竞争将更激烈
总结
优势（Strength）
地处白云山下；
地处未来白云新城，白云区府新址旁，具升值潜力；
规模大，绿化程度高，人工湖泊多，水景秀丽且具有亲水设施；
人性化、个性化的建筑设计，丰富的社区文化
劣势（Weakness）
广州人对该地段的认同度低；
房地产开发公司是个新品牌，没有知名度，美誉度尚未建立；
离公交车站远，交通不便；
周边景观的改观尚需时日。
机会（Opportunity）
市民可支配收入增长，房地产市场开始回升；
政府对项目所处区域的改造，未来区府迁入，将带动该区域发展；
所处区域升值潜力大。
威胁（Threaten）
受地理位置的影响，消费群体面较窄；
以岭南特色、亚热带为概念的楼盘太多，不利于市场推广；
竞争对手如白云高尔夫、岭南新世界在园林、配套设施打造上优势明显，在当地已形成模范，威尼斯蓝湾要在消费者心目中超越这一模范有一定困难。
竞争对手名称
竞争对手形象概念
岭南新世界，以建立具有岭南特色文化的小城为目标（“豁达人生，岭南小城”）
白云高尔夫花园，大打“生态”牌（“白云居处，首选人家”）
祥景花园，借助地理位置优势诉求（“白云山下，祥景人家”）
时代花园则打亚热带东南亚风情、LAGUNA生活这张牌，提升楼盘的形象档次（机场路至尊府邸）
目标消费群体构成
第一类消费群体
—长期住在白云区，甚至在该区上班，习惯
这里的交通、生活设施和人文环境，主要
受经济原因影响，一直没有离开当地，但
是又对现在的居住环境感到不满意，为了
改善居住环境首次置业的消费者。
第二类消费群体
—外地人，无地域认同感，更加关心楼盘的
价格和整体风格是否符合自己的承受能力
和需要。
主要目标消费群的基本特点
年龄：25-40岁
文化程度：大中专以上学历
职业：小生意人、公务员、教师、警察、公司职员
收入：家庭年收入为3-5万元
家庭构成：以三口之家或四口之家为主
形态、心态：实在、勤劳、重视积累、注重自身利益
他们现在的生活形态
工作紧张，生活压力大，但任劳任怨；
休闲时间一般与家人逛逛街、看看电视、或者一起喝茶、聊天；
渴望每年能去哪里旅游一次，能去国外旅游那是做梦的事情，所以因为时间和金钱的关系，往往只是想想而已；
他们珍惜与家人相处的机会，同时也希望睦邻友好；
因为有了买楼计划，节假日常去看一些价格上能承受的楼盘。
他们对现在居住条件不满意的方面
面积小，房型结构不合理、采光不好
出入人员复杂、缺乏管理、治安差
设施不齐备，交通不方便
楼层低，卫生状况差、缺少绿化
近马路，噪音、污染
和父母住一起，显得拥挤
（上述结论根据我公司对白云区居民通过小组访谈方式获得）
他们心目中的理想居住环境
园林绿化好，最好还要有水，有较大的公共活动空间，间隔合理、实用率高、采光好、空气流通
完善的小区配套，最好有运动休闲场所、幼儿园等，基本生活设施应有尽有
最好由大的、声誉好的开发商建设，物业管理好，能保证小区安全，没有闲杂人员出入，收费也合理
交通、购物方便，希望附近就有公交车站，5分钟内就能走到，最好有地铁连接老城区
邻里之间和睦，相互关爱
他们购买楼盘的主要考虑因素
定位
一个园林、配套设施人性化、参与性设计，体现关爱、融和、优裕的社区文化的精品楼盘
——参与性强的园林设计
——和谐融和的设施
——安全居住环境
——人性化户型设计
——丰富的社区文化
核心概念支持点
广告语
主题（口号）：
亲水近水，关爱生活（与水为邻，生活更滋润）
（与目标消费者希望过上更滋润生活的生活心态想吻合）
分主题：
威尼斯般的心情（园林绿化）
威尼斯般的富足（生活设施）
威尼斯般的祥和（物业管理）
威尼斯般的融和（社区文化）
威尼斯般的优裕（生活品质）
推广目标
建立威尼斯蓝湾“水边威尼斯”的品牌形象和产品形象，提高知名度和美誉度
配合销售计划，为达成不同阶段的销售目标制定相应的推广计划
开盘时取得轰动效应，使威尼斯蓝湾成为广州房地产市场的又一热点
推广手段
推广阶段
推进思路
推进策略
总体推广策略—阶段性策略
第一阶段：预热期

..............................