商业地产的精细化经营管理(ppt 82页)

个人简介：李申洪
统一管理，分散经营
2.     实施商业项目的统一管理理念
商业地产统一运营
不同阶段运营要点
1. 项目开发期的运营管理要点：
2. 项目开业培育期的运营管理要点：
3. 项目规范提升期的运营管理要点：
4. 商业地产项目全程信息化管理的要点：
商业地产项目经营管理具体执行
1. 设定小业主与零售商进驻前的管理体系
2. 购物中心开业前后营运管理组织结构设置流程
3. 购物中心开业前后营运管理成本核算结构设置
4. 购物中心开业前后营运管理收入与价值结构设置
5. 购物中心开业前后营运管理供求模型建立
6. 制定开业前后营运管理商业市场的促销计划
7. 开业后对小业主的管理方式制定
8. 开业后对零售商户的管理措施
9. 开业后消费情报营运管理模型建立
成功实现商场开业
1. 开业率达到80%是衡量商场开业的标准
2. 购物中心开业是一项严密的系统工程
3. 关注成功开业不为人重视的细节
如何缩短开业后的冷场期
1. 开业一星期后人流锐减的定律
2. 现代商业运营的3个月、6个月与12个月困境
3. 一年的稳定经营期是商业经营的试金石
购物中心的租户调整策略
1. 招租期重点处理好出租率、租金水平和租户结构的关系
2. 上升期重点控制续租期、调整租金并开发潜在租户
3. 调整期重点调整租户。
商业项目外部交通动线价值解析
一、商业动线就是创造价值的黄金线
1、商业人流动线与外部交通环境之间的关系
2、商业人流动线与外部交通环境良好结合的原则
二、交通动线是商业动线设计的基本原则
三、两种“人流+交通”结合方法
四、商业动线与轨道交通联系的五大要点
1、以最短的路径快速接入。
2、方向明确，注重引导。
3、要注意接入通道的宽度问题。
4、关于人流的疏散问题。
5、要了解地铁接入口的高度问题。
案例分析：天河城----鱼与熊掌兼得
行业背景: 挫折与挑战
误区:把购物中心卖“散”了
模式创新：打造自己的销售旗舰
如何选择主力店
自建主力店
选择最好的品牌
不同业态，错位经营
开局：首战告捷
1、对于天河城购物中心前期的招租最重要。
2、帮助天河城度过开业之初的艰难时势。
3、主力店迅速提升购物中心的品牌价值。
结局：人财两旺
1、主力店提升了天河城的物业价值
2、主力店为天河城直接提供巨大的经济收益
3．主力店与天河城浑然一体，经营凸显整体优势
购物中心租户调整的创新管理
天河城运营商业规则
1、规划：大规模、多功能、高品味
2、选址：依靠强大的公交系统
3、模式：商铺产权不容分割
4、运营：根据消费心理调整商户组合
5、赢利：成本管理是赢利关键
6、服务：管理向服务转变
谢谢分享

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