某物业公司经营管理培训教材(PPT 129页)
某物业公司经营管理培训教材(PPT 129页)内容简介
谈谈物业项目的收与支
一.物业服务收费的定价原则
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与
服务水平相适应的原则。
--2004年1月1日起执行的国家计委、建设部颁布的
《物业服务收费管理办法》
三.那些物业适用于政府指导价？
住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政
府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市
场调节价。
住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建
设单位、业主或者业主大会与物业
服务企业协商确定。
四.物业服务费的二种计费方式
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金
制等形式约定物业服务费用。
五.什么是包干制？
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定
物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享
有或者承担的物业服务计费方式。
六.什么是酬金制？
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定
比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，
其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者
不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
七.成都物业服务费是怎样定价的？
根据2008年1月1日起执行的《成都市物价局
成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的
通知》。
成都市物业服务收费分为：基准价+浮动价
其中基准价按照有无电梯来划分。
通过这个表，我们可以知道在包干制下，即使
是提供一级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管
费的最高收费标准为2.10元/平方米·月。
其中基准价1.75元/平，最高上浮20%，合计
为2.10元·月/方米的计算。
一.包干制下物业服务费的构成
实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的
构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业
的利润。
物业服务收费=成本+税费+利润
二.酬金制下物业服务费的构成
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务
资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务收费=支出+酬金
一.物业服务成本支出由九项构成
1.管理服务人员的工资社保和按规定提取的
福利费等；
2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维
护费；
3.清洁卫生费；
4.绿化养护费；
5.秩序维护费；
6.办公费用；
7.物业服务企业固定资产折旧费；
8.设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其它费用。
二.什么是管理服务人员的费用
企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定
发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工
作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项
社会保障费。
一.项目经理的配备要求
1.住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在5万平
方米以上10万平方米以下的，应当不低于1名；总
建筑面积在10万平方米以上的，应当不低于2名；
2.别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在3万平方米
以上5万平方米以下的，应当不低于1名；总建筑面
积在5万平方米以上的，应当不低于2名。
住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在5万
平方米以下的，及别墅、非住宅建筑区划总建筑面
积在3万平方米以下的，应当配备1名物业服务项
目经理。
二.需要项目经理签署的文件
1.以企业或者项目的名义向建筑区划内业主发布公
告、通知等消息的；
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一.物业服务收费的定价原则
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与
服务水平相适应的原则。
--2004年1月1日起执行的国家计委、建设部颁布的
《物业服务收费管理办法》
三.那些物业适用于政府指导价？
住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政
府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市
场调节价。
住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建
设单位、业主或者业主大会与物业
服务企业协商确定。
四.物业服务费的二种计费方式
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金
制等形式约定物业服务费用。
五.什么是包干制？
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定
物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享
有或者承担的物业服务计费方式。
六.什么是酬金制？
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定
比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，
其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者
不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
七.成都物业服务费是怎样定价的？
根据2008年1月1日起执行的《成都市物价局
成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的
通知》。
成都市物业服务收费分为：基准价+浮动价
其中基准价按照有无电梯来划分。
通过这个表，我们可以知道在包干制下，即使
是提供一级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管
费的最高收费标准为2.10元/平方米·月。
其中基准价1.75元/平，最高上浮20%，合计
为2.10元·月/方米的计算。
一.包干制下物业服务费的构成
实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的
构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业
的利润。
物业服务收费=成本+税费+利润
二.酬金制下物业服务费的构成
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务
资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务收费=支出+酬金
一.物业服务成本支出由九项构成
1.管理服务人员的工资社保和按规定提取的
福利费等；
2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维
护费；
3.清洁卫生费；
4.绿化养护费；
5.秩序维护费；
6.办公费用；
7.物业服务企业固定资产折旧费；
8.设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其它费用。
二.什么是管理服务人员的费用
企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定
发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工
作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项
社会保障费。
一.项目经理的配备要求
1.住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在5万平
方米以上10万平方米以下的，应当不低于1名；总
建筑面积在10万平方米以上的，应当不低于2名；
2.别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在3万平方米
以上5万平方米以下的，应当不低于1名；总建筑面
积在5万平方米以上的，应当不低于2名。
住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在5万
平方米以下的，及别墅、非住宅建筑区划总建筑面
积在3万平方米以下的，应当配备1名物业服务项
目经理。
二.需要项目经理签署的文件
1.以企业或者项目的名义向建筑区划内业主发布公
告、通知等消息的；
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