香港私人住宅楼调查报告分析(doc 47页)

香港私人住宅楼调查报告分析目录：
一、 研究范围
二、 研究方法
三、 市场结构
四、 政府的角色
五、 市场集中
六、 入市和退出市场
七、 进入市场的速度
八、 「市场威胁」的程度
九、 来自非私营发展商方面的竞争
十、 发展商的市场行为
十一、 发展商在市场的表现
十二、 土地及房屋供应
十三、 新土地供应
十四、 重建发展用地
十五、 改变土地用途
十六、 房屋供应
十七、 市场分隔
十八、 建议
十九、 改善市场结构的竞争性
二十、 引进措施，防止违反市场竞争的行为
二十一、 提供可靠的市场资料

 

提要
1. 房地产在香港一向很被看重，这是因为房屋作为市民居所，投资工具及政府收入来源等各方面都占一个很重要的地位。现时，约有45%的家庭拥有自己的物业 1 ，仍未自置居所的，也极期望可以做到。已自置居所者，不少也希望可以另觅新居，以期获得更理想的居住环境及更宽敞的居住空间。
2. 自一九八零年代初期楼市低潮以后，住宅楼宇售价不断上扬，涨幅远超于一般人的入息增长幅度。由一九八五至九五年的十一年间，其中有十年的楼价处于上升的轨道，每年实际平均升幅(经减除通胀)达11% 2 ，超过通涨(甲类消费物价指数)。虽然楼价自九四年六月已有回落趋势，但平均价仍高于九三年的水平( 附件一 )楼市经过十八个月的调整期，九六年首季，开始上升。九五年资料显示，买楼供款的负担占一个普通家庭平均收入的73% 3 (供款负担比率)，远远超过银行界批核个别按揭申请时，所考虑的最高供款负担比率(40-50%)。到九六年首季，情况略有改善，但供款负担比率仍达64%( 附件二 )。因此，私人住宅楼宇的市场效率，成为消费者关注的焦点。
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