房地产业的周期论、政策论和创新论报告(doc 16页)

房地产业的周期论、政策论和创新论报告内容摘要：
    我非常高兴参加第二次学院派研讨会，我们房地产界学院派去年7月份第一次举行了研讨会，留给我的印象非常之好。与会人员对于产业的关注度，对于实践的熟悉度，和对理论观点的接受程度，都是其他研讨会所不能比拟的，是我参加研讨会感觉最好的。我也是学院派的发起人之一了。我们学院派的主体是企业家和企业从业人员，我们既不是简单的从事开发，也不是空洞的进行理论研究，而是致力于把理论观念和实践实现一个最好的结合，用于指导开发、指导理论研究和完善政策，从这个意义上说，房地产学院派研讨会应当成为房地产界最高层次的理论殿堂，进行最具有超前性和创新精神的这样的研讨，要出最有深度的和最有指导意义的研究成果。
    去年年底以来，房地产研讨会开得比较多，其中原因之一就是由于房改造成了中国住房私有化和私有化程度的加快，使得房地产这个商品它的特殊性在我们国家进一步显露出来，它已经成为居民家庭所能购买的最大的商品，对于不少家庭来说，是他家庭财产的重要组成部分。由此，居民对住房问题的关注度比对其它问题都要大，有人说你要在日本和韩国，你和不认识的人一块吃饭，你和他谈什么？谈高尔夫，保证都有话题，那么你在中国你要是和人家吃饭，你要不认识的时候谈什么？不管老的少的你谈房子，大家都会津津乐道，这就是现在老百姓对住房问题的关注度。
    另外一个原因就是房地产业作为一个特殊的产业，从理论和实践都有很多需要深入研究的东西，过去是房地产无学，现在应该说是学问很大。比如去年下半年以来，社会上对于一些所谓热点问题关注度很多，包括房价问题，房地产供应的门类问题，还有房地产的发展走势问题了，议论很多，有很多是真知灼见，也有一些人是在乱讲。所以，我认为还是要真对理论、真了解实践的这样的人员来解答和引导，因此我们学院派所担负的责任还是很重要。
    正因为我把学院派研讨看作是最高层次的研讨，所以为今天的发言，我还真是作了比较长时间的认真的准备，而且比较注意对我这个讲稿在这次讲话之前的保密，只泄露了一点，就是中国建设报前几天把我关于分时度假的观念整版刊出去了，流失了这么一部分，还好主要部分还没有流失，所以我保留下这些原汁原味的东西第一次把它讲给大家，今天准备的都是一些有新意的内容，包括有一些热点问题，还有其他一些新的思路、观念和建议。之所以要这么讲，是因为房地产产业目前正处在一个如何进一步发展的一个关口。  
    我今天讲三个方面，就是周期论、政策论和创新论，我想我这三个观点是彼此有联系，我拿这些观点和同行们共同探讨。     我们国家的房地产业在这个发展期已经持续4年供销两旺，房地产的销售额平均这么一个走势，每年都在增长，这个平均增幅算下来是每年32％。商品房的销售面积也都是每年在35—42％之间，平均每年27％，那么由于销售状况好，所以房地产企业收益状况也比较好，我们可以看到，平均的收益率达到了10.2％，那么比较好的企业将近20％，甚至更高，那么全国商品房价值是稳中有升，那么现在全国个人购买商品房的比例已经达到了94％，由于消费增长带动了投资增长，最近四年以来平均每年房地产的投资增长率平均数是17.4％，去年投资已经达到了六千二百多亿。同时，应当注意的是去年的投资增长额和销售额相比，投资额已经超过销售额的35％。所以，在这种居民喜迁新居、房地产业蓬勃发展的情况下，产业发展也存在着一定的引诱，这种形势要求我们要根据情况的变化，与时俱进的去进行观念创新、政策创新、理论创新和服务创新、产品创新，也要求我们房地产作为学院派的我们这部分人士要在理论和实践上有所作为。
    下面，我就房地产业如何持续发展的问题，发表今天我要讲的内容，前面介绍的形势算是一个引言。
周期论 
    首先谈谈周期论。
    在我们房地产行业，供销两旺已经持续4年的情况下，现在有不少人普遍关心房地产的好形势还能持续多少年，有这种居安思危的想法是很必要的，这也是我们从业人员成熟的表现、理性的表现。
但是，应该说有两种观念、两种认识是不正确的：一种是盲目乐观，认为这个产业将持续高涨，市场将持续火爆，不会有风险，那么有些企业在开发投资上，没有风险意识，一味的有项目就投，实际上是没有认真的看到这种看法和形势。
   
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