房地产:政策救市与行业走势分析(pdf 5页)

    政府不应该救市
    房地产行业一直以来是最市场化的行业，没有准入限制，没有资格限制，而由于竞争激烈，开发商日子不好过，房价在过去许多年并没有大幅度上涨，但恰恰从04年开始，国家开始调控这个行业，土地信贷控制得很厉害，供给预期减少导致了房价的催升（图1）。目前房价出现调整是经济规律使然，而非政策调控，也就是说即使房地产政策放松，房价仍将下跌，同股市一样，政策逆着市场规律不会见效。如果政府不救市，目前市场的低迷必然导致新开工面积的下降以及房地产投资额的降低，也将导致二到三年后房地产市场供给的减少，从而短期内房价的调整和房地产市场的低迷就成为下一阶段行业健康发展的新的基石，这个过程中房地产企业优胜劣汰，房屋质量将进一步提升，购房者得到实惠。而关键是过去地价房价高涨最大的受益者是政府，尤其是各地方政府，所以地产行业很难按照市场规律进行调整，最近已经陆续有地方政府出台政策来保护这个行业，我们估计长则在明年上半年，短则在今年年
底，这种迹象将更加明显。政策放松结果有两个：一方面土地和信贷的放松将增加供给，将是雪上加霜；另一方面按揭政策的放松将继续吹泡沫，理性的调整无法实现（图3）；所以我们认为政府不需要也不应该救市，也许救市就是害市。

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