柳州市商业房地产策划(doc 79页)

第一章市场分析………………5
一、宏观环境因素分析………………5
1.1柳州经济现状及发展趋向分析………………5
二、柳州房地产市场分析………………7
2.1柳州市房地产现状及趋向分析………………7
2.2柳州房地产市场供求分析………………9
2.3房地产市场价格分析………………10
2.4房地产市场空置简析………………12
2.5各区房地产市场特点及趋势………………12
三、项目提案的原则及思路………………16
四、商用物业发展的要点分析………………17
4.1商用物业的类型………………17
4.2商用物业的特征………………18
五、广州商用物业的发展轨迹………………21
六、柳州市商业环境分析………………23
6.1商业布局总体分布………………23
6.2主要商业物业竞争格局分析………………24
6.32001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析………………25
6.4现阶段商用物业销售市场的总结………………28
6.5商用物业市场的发展趋势分析………………29
6.6商用物业市场存在的现实问题………………30
七、柳州商业经营及市民消费行为分析………………33
7.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析………………33
7.2居民收入水平和消费结构分析………………35
7.3柳州市民消费心理分析………………38
7.4主要商业地段经营者分析………………43
八、针对性的区域商情调查………………46
8.1调查目的………………46
8.2五星商圈主要街区功能分析………………46
⑴龙城路街区功能分析………………46
⑵解放路街区功能分析………………47
⑶文惠路街区功能分析………………49
8.3五星商圈主要商场经营分析………………50
8.4近期同区规划的影响………………54
九、客户群体分析………………56
9.1目标客户群体………………56
9.2目标客户群的需求分析………………57

第二章………………………………项目分析………………58
一、地理位置………………58
二、项目规模………………59
三、项目现状………………59
四、项目的资源整合………………60
4.1与城市规划前景的整合………………60
4.2与商业发展最高经营业态的整合………………61
4.3与商业经营功能的整合………………62
4.4与步行街文化的整合………………62
4.5与旅游资源的整合………………63
4.6与电子商务资源的整合………………63
4.7与事件营销策略的整合………………63
五、项目SWOT分析………………65
5.1总表………………65
5.2项目优势分析（S）………………66
5.3项目劣势分析（W）………………69
5.4项目机会分析（O）………………71
5.5项目威胁分析（T）………………74

第三章………………………………竞争对手分析………………76
一、概述………………76
2.1区位因素（商圈因素）………………77
2.2产品因素（规模因素）………………78
2.3经营因素（经营定位）………………79
三、主要的竞争对手分析………………80
3.1五星商业街………………80
3.2蓝色港湾………………82
3.3谷埠街国际商城………………83
3.4新时代商业港………………84
3.5温州商贸城………………85
3.6润和•时代广场………………87

第四章项目定位………………88
一、项目市场定位………………88
1.1市场定位理念………………88
1.2市场定位：………………88
二、项目形象定位………………89
2.1形象主题定位：………………89
2.2支持点：………………89
2.3项目名称建议………………89
三、项目功能定位………………90
3.1商场1-4层的区位划分………………90
3.2商场的商品定位及功能定位………………91
3.3商品定位………………92
3.4功能定位………………92
四、商场目标客户定位………………93
4.1租赁使用商场的目标群分析………………93
4.2商场的目标消费群分析………………93
4.3商场的目标投资经营者分析………………95
第五章整体规划建议………………97
一、项目总体规划思路………………97
1.1………………MALL的概念………………97
1.2建立具有中国特色的MALL………………98
二、建筑风格建议………………99
2.1大厦建筑设计建议………………99
2.2具体建议………………99
三、环境设计建议………………101
3.1花的海洋………………101
3.2动态园林休闲区………………102
3.3音乐无限………………102
3.4艺术之都………………102
四、设施配套建议………………103
4.1商用项目的主要配套………………103
4.2规划配套设施的原则建议………………103
4.3具体配套建议………………104
五、商铺间隔建议………………105
5.1大、小商铺间隔的对比分析………………105
5.2相关建议………………106
5.3商铺间隔具体建议：………………107
5.4商户组合建议………………108
六、物业管理/商业管理建议………………109
6.1物业管理提前介入的工作………………109
6.2商业管理提前介入的工作………………110
七、商场其他规划建议………………111
7.1人流引导………………111
7.2交通组织………………111
7.3物流输送………………112
7.4辅助性服务设施………………113
八、住宅部分规划建议………………114
8.1指导原则………………114
8.2具体建议………………118

第六章总体营销推广方案………………119
一、总体推广战略思路………………119
二、营销策略………………121
2.1总体营销思路………………121
2.2总体策划思路分析………………122
三、主题宣传推广策略………………126
3.1成立商业管理公司，同时制定招商政策………………126
3.2“利润分成”计划………………127
3.3“购铺易”计划………………128
四、事件营销策略………………129
五、销售现场的包装策略………………130
5.1销售环境的整体包装设计………………130
5.2销售中心的设计和布置………………131
5.3展示未来经营空间………………133
六、项目定价策略………………135
6.1定价考虑因素………………135
6.2商场销售价格建议………………136
6.3住宅部分价格建议………………136
七、招商策略………………137
7.1策略一：提前介入制定招商政策………………137
7.2策略二：有意识选择商户………………139
7.3策略三：经营商品类别与商场定为一致………………141
八、营销推广实施建议………………142
8.1销售条件及销售时机………………142
8.2分阶段销售总体战略………………143
8.3销售实施计划………………144
8.4销售控制计划………………148
8.5销售促进计划的主要操作细则………………150
8.6宣传推广策略………………152
8.7媒体组合宣传重点………………154
8.8销售人员培训………………157
结语………………159

第一章  市场分析
一、宏观环境因素分析
1.1柳州经济现状及发展趋向分析
改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、 “全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着柳州现代化建设的深入进展，柳州经济取得飞速发展。
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