某区地块前期策划及物业发展建议(PPT 116页)

项目位于国家级开发区漕河泾开发区浦江高科技园核心区位，高科技制造与研发产业云集
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上海市在售的工业地产项目主要分布在规划中“1+3+9”工业园区内
上海市在售的工业地产项目主要分布浦东等七个区域，截止2010年11月共计150万方产品存量，存量巨大
区域内在售工业地产包括本项目浦江智谷及漕河泾浦江高科技园。漕河泾浦江高科技园区开发早，园区发展成熟，配套较好。
区域内剩余量总量3万平，价格在7500元/平左右，客户主要为电子、IT等高科技产业的跨国企业和国内大型企业。
园区客户以微电子，光电子，IT和新材料等产业里企业为主，多为跨国企业和大中型企业。
漕河泾现代服务业集聚区：依托漕河泾园区，以写字楼产品供应为主，整层销售
50年产权的科研用地，低密度办公物业，目前已经跻身于北京高档别墅第一梯队
同时具有居住及办公功能的别墅项目（半山别墅）— —价值延伸
弱化工业项目的排布特征，人车分流、园林景观带等设计强化别墅项目规划特色
干净利落的线条、柔和落地窗、半虚实的露台空间以及私家与公共园林，打造舒适居住环境，增强居住感
“形随机能”的设计概念，创造功能弹性格局，一期户型以270-350㎡为主，并通过大量的赠送来满足居住需求
通过主题化、立体化园林提升项目品质，强化居住舒适度
频繁的推广活动，努力淡化用地性质的影响，树立项目高端别墅的形象
价值延伸
本项目客户以企业客户为主，主要客户来源为全市导入
企业规模属中小型，成立3-5年，面积需求500-1000平米的，关注总价、办公环境、配套服务等。
企业规模扩张业务升级，对产品要求大的面积和较高的品质，关注项目形象
、产品品质、性价比等，对价格敏感度不高，希望就近改善搬迁
企业发展到了一定规模，成熟稳定，对项目形象和产品品质要求较高等，对面积需求较大。部分具有生产需求
组团式规划设计
大空间、小围合、均好性
灵活拼合空间的表达
部分展示居住功能的实现体现空间的可变性
成本领先、强化圈层、突出差异化战略
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