某房屋“以租带售”营销策划案研讨(doc 10页)

某房屋“以租带售”营销策划案研讨内容提要：
白云堡的交通条件、配套设施、物业管理、治安条件在广州市高档物业中是首屈一指的，而且白云堡作为广州市顶级豪宅和成熟高尚社区的形象也已经深入人心。但由于广州市豪宅市场已经出现严重供过于求的现象，市场供求关系发生了急剧的变化，白云堡豪苑一下子就从卖方市场转化为买方市场。房价一降再降，但买家和业主并不领情，许多高价购房的业主甚至十分抵触和反感发展商降价促销的行为。在这样的情形下，白云堡所承受的市场压力是相当之大的，与前几年豪宅市场最畅销的情形简直无法相比。白云堡将最后一期别墅和公寓推出市场时，但打了200多万的广告，销售结果不甚理想，只卖出几套公寓，营销费用高达百分之十几，无奈之余打算破釜沉舟，继续降价促销。
……

创意的产生与构思
经过初步调查研究发现，在豪宅市场竞争如此激烈的情况下，如果白云堡仍然按常规以自住型买家为主要的市场目标，市场的竞争程度就必然会十分激烈，基本上没有转危为安的机会和可能。要想使老树发新芽，就必须要创新，要另辟溪径，才能找出一条可以突破重围的生路。
……

优势分析：环境、品牌和“三高”。环境，不仅仅指自然环境、居住环境、生活环境，更重要的是治安环境、生态环境，这些都是别人无法相比的；品牌，要维系和创造是不容易的，但要毁掉白云堡的品牌却容易得很，大幅公开降价、出现治安事故等等都会；而所谓的“三高”是指“租客档次高、履约信誉高、投资回报高”。
劣势分析：太大、太密、太旧。太大，主要指的是公寓的单位面积太大，220平方米/套，比人家独立别墅的面积还要大，只有欧美的外籍人士喜欢住；太密，是指白云堡前后左右的楼距太近；太旧是指白云堡的建筑立面和造型有些过时，而且开发周期过长，楼盘的整体素质有所下降。

..............................