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定价
撇脂或渗透作为实现长期目标的两种整体定价策略，各有适用范围
通常，一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持
续期。房地产定价策略只有将对应时点的价格有机安排在二维空间才具有可操作性。 开盘
定价是策划与市场的最好接洽点，也是日后价格走势的基准。综观全局走势，除销售期很短
的物业采用稳定均价策略外，开发商一般都会选择高开低走的撇脂模式或低开高走的渗透模
式。 撇脂模式的高价是相对同种品质物业的均价而言。其细分市场首先定位于需求弹性最
小的高收入人群，以求得最大利润边际。思路上正如先吸牛奶上层的精华，再逐层深入，故
名撇脂。撇脂模式以阶段性高额利润迅速回收资金，仅适用于实力信誉颇佳的大公司和?quot;
新、奇、特"概念的物业。当销售进入迟滞阶段，则调低价格吸引另一目标消费层次。对不
同的人群采用 不同的价格正是经济学所说的"价格歧视"，也是需求导向中差异需求定价法
的具体运用。 渗透模式的内涵目标是获得最大市场占有率，通过有竞争力的价格吸引市场
关注，刺激购买欲，以销量促进早期资金回流，一旦树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价
位。低开高走也适用于期房销售，随着施工进度的变化，价格的动态调整与使用价值的状态
保持一致。从消费行为学的角度看，该模式是对买方趋利心理的纵向挖掘。 撇脂或渗透作
为实现长期目标的两种整体定价策略，各有适用范围。从入市环境着眼，熊市行情只能用撇
脂战术，速战速决；而牛市则更适用渗透手法，稳扎稳打。在聚敛人气方面渗透模式略胜一
筹，价格节节攀高就是最好的促销走势，既保证了已购者的经济利益，又符合投资的追涨理
念；价格下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。即使单从投资角度，
也容易让人旁观惜购，以求价格见底。因为有购买欲望之后，从众心理是选楼决策的最敏感
影响因素。而人气聚敛符合马太效应--强者愈强， 弱者愈弱，所以整体定价策略不得不考
虑如何激发从众心理，以聚敛至关重要的人气；从实现难度上看，撇脂战术更"深入人心"。
渗透的关键在于量价配合。每一价位的物业投放量要小于潜在需求量，前一价位被激发起的
有效需求得不到充分满足，在价格还会上涨的预期和预购的从速以及人气信号的激励下，促
使他们加入后一价位物业的抢购。 再就是涨价的次数要频，幅度要小，每期的投入量要适
度；撇脂模式难度是市场细划和目标人群认知价值的调查。消费层次的分界点要设定在有效
需求样本群落明显的分隔带。这里应注意有效需求不只与收入有关。消费需求研究到一定深
度，需要的素质已远远超越了对物的认知。因此，科学系统的设计、客观全面的数据和深谙
人性的分析，重在秋毫不差?quot;专业"功夫。
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