房地产企业的社会环境变化分析.doc42

 一、房地产企业经营环境的定义及构成
    1、房地产企业经营环境的定义
    房地产企业是从事房地产商品生产和房地产商品交换的经济实体，房地产开发经营是房地产企业的主要经济活动。房地产开发企业则是指通过土地开发并在开发后的土地上建设各种建筑物的生产企业。与其他企业一样，房地产企业经营活动不可能孤立地进行，而要与包围它的经营环境发生各种错综复杂的沟通和交流。我们称作用、影响和制约房地产经营企业活动的外部诸种因素的集合为房地产经营环境。Ê
   2、房地产企业经营环境的构成
   由于房地产企业所面临的环境因素所涉及的内容众多，为了研究和分析方便，我们一般把房地产企业经营环境划分为两大类，即房地产企业的社会环境和产业环境。前者涉及宏观因素，后者则多涵盖微观因素：
（1） 房地产企业的社会环境
    房地产企业的社会环境，是指房地产业以外的诸因素所构成的一般环境，主要包括政治环境、经济环境、人文环境和技术环境、地理环境等，还包括那些能影响企业但联系尚不清楚的条件。例如，1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过《新合同法》，这就是社会环境中政治因素的新变化，它对房地产企业的影响并不是直接的，因为它并非是专门针对房地产企业，但它的潜在作用将会是非常大的。新合同法中对免责条款的限制、对格式条款的规定、以及新法所提出的不安抗辨权等对房地产企业同顾客的购买合同、同施工企业的建设工程合同等都有相当大的影响，一些过去的常用条款今后将是得不到法律支持的，甚至是违法的。随着文本的调整，企业的行为也将随之改变。这种影响是深层次的、长远而又广泛的，它将影响企业的整个行为的过程以及企业所处的整个社会环境的每个角落。
（2） 房地产企业的产业环境
    房地产企业的产业环境，是指其置身之中的房地产产业结构及其相互关系，是与实现企业目标直接相关的那部分环境，主要包括需求因素、资源因素和竞争因素。一般来说，房地产企业的管理层通常将大量的注意力集中于这一层面，因为这个层面内的各因素均直接影响企业的对应方面的行为与策略，企业的任何决策都要在这一环境中去实施，并得以验证是否正确。因此，研究产业环境对于一家房地产企业来讲，也是十分重要的。

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