房地产经纪实务考点摘要.doc56

**    1、市场营销的概念
1985年美国市场营销协会提出的市场营销的新定义是：“市场营销是关于构思、货物和劳务的设计、定价、促销和渠道的规划与实施过程，旨在导致符合个人和组织目标的交换。”按照菲利普·科特勒的说法，这是一种买卖双方互利的交换，即所谓“赢--赢游戏（Win--Win Game）”。其实质是卖方按买方的需要供给产品或劳务，使买方得到满足；买方则付出相应的货币，使卖方也得到满足，双方各得其所，而不是一方获利，另一方就必定受损。
市场营销具有二重属性：一方面，市场营销反映商品经营的一般规律，如市场营销的策略、战略，市场营销的组织与技术等。在市场经济条件下这是共同的，它体现了市场营销的自然属性。另一方面，市场营销又是一个交换的过程，它不仅是商品形态变化的运动过程，在每一种交换及形态变化中又都体现着经济关系，这是市场营销的社会属性。

****  2、市场营销学的发展时期    *
市场营销学的发展历史，一般可分为初创、应用、形成与发展3个时期。
    1、初创时期
    从19世纪末到20年代，是市场营销学的初创时期。
    2、应用时期
    从20世纪20年代到第二次世界大战结束，是市场营销学的应用时期。
    3、形成与发展时期
    从20世纪50年代至今，市场营销学的理论和概念发生了重大变革，是现代市场营销学的形成和发展时期。市场营销中影响销售的“4PS”是产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)、促销(Promotion)。
    20世纪70年代末我国实行改革开放政策后，市场营销学开始传入我国。

****  3、企业经营观念的种类、各自的表现与区别    *
企业的经营观念是企业市场营销活动的指导思想，是企业市场营销活动的导向。
    1、生产观念阶段
    生产观念是指导销售者行为的最古老的观念。生产观念认为，消费者喜欢那些可以随处买得到而且价格低廉的产品，企业应该注重提高生产效率、扩大生产、降低成本以扩展市场。显然生产观念是一种重生产、轻市场营销的商业哲学。
    2、产品观念阶段
    产品观念的表现为消费者欢迎那些质量好、价格合理的产品，企业应致力于提高产品质量，只要物美，客户必然会找上门来，无需推销。
    3、推销观念阶段
    推销观念与生产观念、产品观念一样，本质上都是以生产为中心，没有摆脱“以产定销”这一根本的经营观念。
    4、市场营销观念阶段
    市场营销观念仍是确立这样一种信念：企业一切规划与策略应以客户为中心，满足消费者的需要与愿望是企业的责任，在满足需要的基础上，实现长期的合理的经营目标。
5、社会营销观念阶段

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