房地产经纪概述考点摘要.doc48

**   1、经纪的内涵
经纪作为一种社会经济活动，即经纪活动，是社会经济活动中的一种中介服务行为，具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等的有偿服务活动。在中国，房地产经纪人员从事房地产经纪活动必须以房地产经纪机构为载体。
    在现实生活中，无论何种经纪活动，均包括下列两层基本涵义：
    其一，经纪活动是一种中介活动，主要是提供信息和专业服务来进行牵线说合，促成交易。
其二，经纪机构提供中介服务，是以赢利为目的，通过佣金方式取得其服务的报酬。

****  2、经纪的作用    *
经纪的作用集中表现为经纪在各种社会经济活动中的沟通和中介作用，即沟通市场供给与需求，提供说合买卖的中介服务。经纪可以使交易双方预先掌握有关专业知识，减少双方信息沟通时间，从而加快交易速度，避免不必要的交易无效，提高交易效率。经纪机构就是为交易双方互通信息、提供专项服务、受一方委托与另一方具体接触磋商的桥梁。经纪活动的作用具体体现在以下方面：
1、传播经济信息    2、加速商品流通    3、优化资源配置
4、推动市场规范完善    5、促进社会经济发展

***   3、经纪的特点
经纪作为一种社会中介服务活动，主要有下列5个特点：
    1、活动范围的广泛性。
    2、活动内容的服务性。经纪主体只提供服务，不直接从事经营。
    3、活动地位的居间性。在经纪活动中发生委托行为的必要前提，是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人目标的承受人。而接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。
    4、活动目的的有偿性。佣金是经纪人应得的合法收入。
    5、活动责任的确定性。经纪人与委托人之间通过签订经纪合同，明确各自的权利和义务。明确的法律关系，是经纪活动中双方诚实守信的基础。

***** 4、经纪活动的基本方式    *
一般而言，经纪活动最主要的方式为居间、代理及行纪。
    1、居间是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人取得报酬的商业行为。
    2、代理是指经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。
3、行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。

***** 5、经纪收入    *
佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。它是对经纪机构开展经纪活动时付出的劳动、花费的资金和承担的风险的总回报。国家保护经纪机构拥有从事合法经纪活动并取得佣金的权利。
    佣金可分为法定佣金和自由佣金。
    经纪机构在签订经纪合同时，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时中介费用的负担等明确写入合同。
在经济活动中，有一类与佣金貌似相同的东西，那就是回扣。虽然回扣与佣金有很多相似之处，它们都是商品经济发展的产物，在正常运作的条件下都能起到促进商品流通的作用。两者之间有本质的差别。佣金是经纪机构开展经纪业务所得到的合理合法收入，它是由经营收入、劳动收入和风险收入构成的综合体。佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同是合法的，佣金就是经纪机构正大光明的合法收入。而回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，既不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入。收受回扣属于违法违规行为。支付佣金则是为了实现委托人进行交易的具体目的，只有当目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，它作用的最终效果应是商品交易的成功，而不仅仅是提供信息。

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