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第一章房地产经纪人及经纪业
在现实动作中，房地产经纪往往与房地产咨询在业务内容上有交叉和重叠部
分，例如，两者在服务内容上的交叉是信息服务。如果从理论上判别二者的区别，
则通常咨询业务往往是客观地经营信息和技术，如通过热线电话或当面垂询有偿信
息、接受委托进行项目可行性研究和市场调查与预测，并有偿提供专业技术报告；
而经纪则侧重于代理，或代表委托人的利益进行有偿信息服务。房地产经纪人参与
房地产交易活动的主动性和深度往往较房地产咨询人员更强和更深。由于房地产经
纪和房地产估价涉及不同的专业领域，二者之间的差异也是明显的。
第一节房地产经纪概念
一、房地产经纪（人）涵义析辨
经纪，进而房地产经纪，可以从三个层次上来理解：
第一个层次上的涵义，“就是为交易双方牵线搭桥，为卖方找买主，为买主找
卖主，促成交易成功的活动。”这种意义上的经纪人不以委托人的名义从事交易，
更不占有商品，其所提供的仅仅是关于商品自身及市场的信息服务，而获取的则是
佣金。该种经纪活动往往发生于交易当时和交易现场，其最显著、也是最基本的作
用就是促进市场交易公平公正、减少交易摩擦、提高市场效率。这个层次上的经纪
与台湾早期提出的“居间”类似，是最传统和最狭义的中介。
第二层次上的涵义，“是一种经济活动，是在市场上为交易双方沟通信息，提
供与交易有关的服务，并力求促成交易的行为。”与第一层次上的涵义相比，更进
一步的是经纪人业务活动范围上有了拓宽，即还可以“提供与交易有关的服务”，
如代办书证、完税、保险等。也就是说，经纪人参与交易的深度加深；时限上可以
第三篇房地产经纪不限于交易当时，也可能在交易前介入，如代为准备拍卖或招标文件、结算价格
等，也可能在交易活动完成后代办完税、登记等书证服务；经纪行为场所也不仅限
于交易所，也可能延伸到交易所外。由于经纪人活动范围扩大、深度增加，其中介
作用也相应地增大，只不过是委托人权益更能得到保证，“公正和公平”可能受损。
这层意义上的经纪人，既然可以“提供与交易有关的服务”，可以以委托人的名义
在其授权范围内开展有关活动，也就是说，经纪也包括“代理行为”，这里的经纪
行为是即可属于商法，又可属于民法的法律行为。
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