房地产行业投资深度报告(pdf 21页)

投资要点................. 1
行业篇..................... 2
1. 房地产政策：调控继续 力度加大............... 2
2. 土地出让市场：住宅地价涨幅居前............. 3
3. 商业性房地产贷款：个人住房贷款增速下降............................... 3
4. 房地产价格指数和价格................................ 4
4.1 价格指数：土地高位运行 租赁平稳 销售有所反弹.......... 4
4.2 销售价格：稳步增长............................ 4
4.3 房价收入比：仍处于合理区间............ 5
5. 开发投资：继续增长 增速放缓................... 5
5.1 房地产开发投资：继续增长................ 5
5.2 住宅开发投资：增速放缓.................... 6
5.3 房地产细分市场开发投资.................... 8
6. 房地产细分市场供求.................................... 8
6.1 商品房市场：供大于求........................ 8
6.2 住宅市场：首次出现供小于求局面...................................... 9
6.3 办公楼市场：供求差距缩小................ 9
6.4 商业营业用房市场：供大于求.......... 10
7. 2006 年房地产行业展望.............................. 11
公司篇................... 13
8. 2005 年房地产上市公司经营评析............... 13
8.1 经营分析.............................................. 13
8.2 盈利分析.............................................. 14
8.3 偿债分析.............................................. 14
8.4 现金状况.............................................. 14
9. 对商业地产公司估值的一点思考............... 15
10. 2006 年地产股投资思路............................ 15
表 目 录
表1 2005 年至2006 年5 月出台的相关房地产政策......................... 2
表2 2005 年主要地产上市公司经营指标比较................................. 13
图 目 录
图1 2005 年全国出让土地用途................................ 3
图2 2005 年全国房地产开发用地结构...................... 3
图3 2004-2005 年房地产开发贷款分类比较.............. 4
图4 1998–2005 年土地交易价格、房屋销售价格和房屋租赁价格指数.......... 4
图5 1991-2005 全国商品房和住宅销售价格.............. 5
图6 1997-2004 年全国办公楼商业营业用房销售价格.................................. 5
图7 1991-2005 年我国房价收入比............................ 5
图8 1986-2005 年我国房地产开发投资及增速.......... 6
图9 1986-2005 年我国房地产开发投资占固定资产投资比........................... 6
图10 1986-2005 年我国GDP、固定资产和房地产投资增速比较.................. 6
图11 1995-2005 年住宅开发投资及增速................... 7
图12 1995-2005 年住宅投资占房地产开发投资比..... 7
图13 1995-2005 年固定资产、房地产、住宅开发投资增速比较................... 8
图14 1997-2005 年房地产细分市场开发投资比较..... 8
图15 1994-2005 年商品房竣工销售面积比................ 9
图16 1997-2005 年住宅竣工销售面积比................... 9
图17 1997-2005 年办公楼竣工销售面积比.............. 10
图18 1997-2005 年商业营业用房竣工销售面积比..................................... 10
图19 1992-2005 年我国商品房销售价格和住宅销售价格的增速................. 12
图20 主要房地产上市公司2005 年ROE（%）比较................................. 14
图21 房地产上市公司偿债能力............................ 14
图22 房地产上市公司现金流状况（元）............... 14

投资要点
业绩增长和人民币升值是2005 年房地产板块走强的重要原因。2005 年可以说是中国地
产的“政策”年，政策出台的频率和速度都是罕见的，但就是在这样的宏观运行环境下，海
通房地产行业指数和海通综指的一年走势图比较显示，房地产行业的走势远远领先于海通综
指，业绩增长当然是支撑地产公司二级市场价格的持续走强的重要原因，但不可否认地是，
人民币升值和继续升值预期也是支持地产上市公司持续走强的另一个重要原因。
2006 年房地产行业：调控继续，力度加大。面对不断上涨的住宅价格，特别是主要大中
城市，我国居民的生活负荷不断加大（但是由于现行的CPI 中居住并不包括商品房价格，而
一直采用是公房租金和按揭买房的虚拟租金来计算的，因此CPI 并不能真实地反映居民消费
支出的变化），人民日常生活的质量有下降趋势，国务院、建设部等部委于2006 年5 月出台
了国六条及其15 条细则调控住房的供应结构和房价，如果住宅价格仍保持快速增长趋势，不
排除继续出台调控政策的可能性。
2006 年投资出租类商用地产和具有品牌、规模优势的开发类上市公司。相对于住宅业，
2006 年商用地产受政策调控影响相对要小些，而出租类由于现金流稳定，受宏观影响比较小；
住宅仍是房地产发展的重点，但具有品牌和规模优势的上市公司仍具有投资价值。……

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