某某大厦项目前期营销推广建议报告书(doc 24页)

第一部分 市场篇
1、房地产相关法律法规的调查及分析
1.1土地政策
1.2金融政策
1.3其他相关政策
1.4重庆市房地产政策环境趋势评价
2.1、商贸业特点
2.2、重庆市商业物业投资者分析
2.3、重庆市商业房地产市场特点及趋势评述
第二部分 项目概况及SWOT分析
1、项目概况
1.1、项目主要技术经济指标
1.2、项目地块描述

第一部分 市场篇
1、 房地产相关法律法规的调查及分析
1.1土地政策
    为了规范我市房地产市场的发展，政府对土地供应以及房地产市场调控政策进行了大规模调整，从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对土地供应环境的影响可以从以下两方面加以分析：
【土地供应总量进一步得到控制】
    重庆对房地产、商业性经营土地供应实行总量控制制度。按照这一制度，重庆近郊9区及3个开发区将根据当地土地自然经济供给能力及市场对商业房地产的需求等编制土地开发供应计划，经市政府批准后的房地产开发计划必须对外公示，并落实到具体的地块，原则上不再供应非计划用地。
【土地资源将逐渐向优势发展商集中】
    政府按照土地利用总体规划和城市规划要求，对开发实力强、资信程度高、开发规模大且设计水平先进的项目优先成片供地，土地出让金适当优惠。这一土地供应政策已取得明显成效，如金开大道沿线土地大多已经为本地、外地实力型开发商所得。
【严格控制市场别墅等高端产品供应量】
    2003年12月8日，重庆市政府办公厅转发市国土房管局和市建委的通知，2004年重庆市普通商品房的用地不得低于全年房地产开发用地“总盘子”的80％。换句话说，剩下的20％囊括了别墅、商业、办公楼在内的全部土地供应。重庆的别墅等高端物业用地被箍在了20％的界限以内。从土地供应的源头控制了别墅类高档住宅的出现。
【8.31土地大限】
    2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以招拍挂的公开出让方式进行。
该政策的出台，限制了国有土地的再交易的同时，防范了“炒地皮”的出现，促使了地价的上涨，但同时增加了开发商的经营难度，政策限制开发商得到土地后两年之内必须开发，因此使得开发周期加速，加之2005年为该政策公布后的第一年，由于前期土地放量较大，因此估计在该政策的影响下近两年的房地产的开发量将比去年有大大的增加，同时竞争亦将加剧。

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