上海房地产市场年度分析报告(pdf 109页)

房地产市场年度分析报告目录：

[市场环境篇].................................4
1、上海市宏观经济数据.......................5
1.1 2005年上海总体经济平稳较快增长，已达到了现代化标准.................................5
1.2 2005年房地产开发投资、个人住房按揭贷款增速大幅度下滑.................................6
2、上海市重大市政规划.......................7
2.1 宏观面――重大工程的建成加快人口导入导出速度及加强上海与周边城市之间的联系.................7
2.2 中观面――世博会的举办为房地产业的发展带来了契机8
2.3 中观面――“1966”计划加强产业链的形成，促进房地产发展.................................8
2.4 微观面――上海的轨道交通建设呈现出“实施力度加大、建设速度加快”的趋势.....................9
3、七剑下天山之2005年宏观政策篇...............10
3.1 房地产行业危机四伏——呼唤王者归来.........10
3.2 政府果断出击——七剑下天山...............10
3.3 政策收效显著——涤荡江湖，斩获颇丰.........12
3.4、展望未来，调控依然是主旋律——浩然正气，亮剑高悬...................................13
[土地市场篇]...............................16
1、土地政策.............................17
1.1 土地政策背景回顾：从规范交易机制到严控土地供应.17
1.2 2005年土地新政策：重点调整供应结构........18
2、土地供应.............................19
2.1 严控商品住宅用地，力推两个“1000万”工程....19
2.2 公告土地供应结构逆转，商业、综合用地成主导...21
2.3 土地供应区域仍以外环外为主...............22
3、土地需求.............................23
3.1 多数地块受关注度低，整体流标率较高.........23
3.2 大型优质地块多被海外开发商斩获...........24
4、土地价格.............................26
4.1 商业、综合用地作为供应主力，大幅拉升地价.....26
4.2 住宅地价指数走势先扬后抑...............27
5、未来发展态势...........................28
5.1 上海土地交易机制逐渐市场化...............28
5.2 国土资源部新推“勾地”制度...............28
5.3 宏观调控持续，两个“1000万”工程放缓........29
5.4 商业、综合用地相对缺乏，结构性问题待进一步解决.29
[二级市场篇]...............................30
1、商品房市场分析.........................31
1.1 商品房供应、成交、价格走势...............31
1.2 商品房物业结构变化...................32
1.3 细分市场介绍.......................34
2、公寓市场分析...........................42
2.1 2005年上海公寓新增供应量分析............43
2.2 2005年上海公寓成交量分析................49
2.3 2005年上海公寓成交均价分析..............54
2.4 2005年公寓市场热点回顾................59
2.5 2005年上海公寓市场高、中、低价热销楼盘点评....61
2.6 2006年上海公寓市场展望................65
3、政策性用房市场分析.......................68
3.1 政策性商品房——配套商品房...............68
3.2 政策性商品房——中低价房...............70
3.3 小结.............................72
4、别墅市场分析...........................73
4.1 土地供应分析.......................73
4.2 年度供需分析.......................76
4.3 供需结构分析.......................77
4.4 市场关注点分析.......................82
4.5 重点推荐板块分析.....................85
5、营销活动分析...........................89
5.1 “条条大道通罗马”——更多元化的媒体通路扩展...89
5.2 政府搭台，鼓励消费...................90
5.3 房展会大行其道，区级展会不断亮相...........90
5.4 二、三级市场平台资源共享，共促销售.........90
5.5 集团品牌整合促销.....................91
5.6 楼盘促销活动层出不穷：.................93
[总结展望篇]...............................102
1、回顾2005............................103
1.1 “十五”计划尾年，经济持续快速增长,为房产发展打下坚实基础.............................103
1.2 政策引导平衡房产市场，支柱产业朝合理健康化方向发展.................................103
1.3 结构性变化、供求易手.................104
1.4 年度价格小幅上涨，月度价格逐步下滑.........104
1.5 开发商面临考验，急找出路...............104
1.6 自住客观望大于行动，投资客全线撤退.........105
1.7 2005年是房产的承上启下年..............105
2、展望2006............................106
2.1 宏观经济持续发展，“十一五”为远期发展注入动力.106
2.2 房地产行业，稳定健康的发展成为必然.........106
2.3 2006年将是政策消化年或延续年............107
2.4 2006年依旧供大于求，观望、审慎购房仍旧是市场主旋律.................................107
2.5 2006年整体商品房价格应处于下滑趋势，局部区域有微幅反弹.............................108
2.6 2006年开发商面临洗牌，优胜劣汰..........108
2.7 2006是调控到平稳发展的序曲开始..........108

房地产市场年度分析报告简介：

1、上海市宏观经济数据
1.1 2005年上海总体经济平稳较快增长，已达到了现代化标准
数据来源：上海统计网 2000-2005年上海生产总值变化情况04000800012000单位：亿元，%0481216上海生产总值4551.24950.85408.86250.87450.39144可比价格增速10.810.210.911.813.611.1200020012002200320042005
 2005年上海总体经济平稳较快增长，连续第14年保持两位数增长。
2004年上海市三产数值3565.343788.2296.71第一产业第二产业第三产业
2005年上海单位：亿元
 2005上海市三产结构优化，第二、三产业同比快速增长；其中第三产业增加值占全市生产总值的比重为50.2%，如果按照英克尔斯现代化标准（即45%以上） 的要求， 2005年的上海已经达到现代化标准。 2000-2005年上海城市居民人均可支配收入情况01000020000单位：元，%0481216人均可支配收入117181228313250148671668618645同比增速7.24.87.912.212.211.8200020012002200320042005 2000-2005年上海城市居民人均消费支出情况050001000015000单位：元，%0481216人均消费支出8868933610464110401263113773同比增速7.55.3125.514.49200020012002200320042005
数据来源：上海统计网
 随着经济持续稳定发展，城乡居民人均收入、消费水平稳步增长。

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