濒死楼盘四个月如何起死回生(doc 14页)

濒死楼盘四个月如何起死回生内容摘要： 
      一、背景
     做完一个小县城的步行街回到长沙，被“流放”长达一年时间的小组成员们刚想“歇口气”。2003年11月，湖南湘怡房地产公司的刘总找到长沙步步为赢营销策划公司。
     他们在湖南娄底市开发了一条步行街，叫“明珠步行街”（以下简称“明珠”）。
     由于以前没有进行过商业地产的开发，操作经验不够，出现了很多问题。
     “明珠”2001年开始投资建设，已有将近3年时间，当时，商铺只销售了60％。销量每月还在递减，2003年10月份，只销售了一套铺面。
    商铺的招商工作已经开展了半年，半年时间竟然连一个商家都没有招到。
     内忧外患的是，另外的开发商乘虚而入，又开发了一条步行街。该开发商经验丰富，操作得当，2003年10月2日开盘后出现了租售两旺的态势，预计2004年5月1日开业。给“明珠”造成了巨大的压力。
     刘总想寻找一家策划公司合作，于是找到了我们。看来，大伙这口“气”估计是歇不成了！
     二、艰巨目标　
     经过双方初步接触和洽谈以后，湘怡公司表明了他们的目的和期望：
     1、要在2004年3月28日开业
     2、开业之前必须完成招商工作，而且所招商家的质量必须达到要求。
     3、希望通过招商带动后面尾楼的销售。
     三、面对着这样的调查结果，我们倒吸了一口冷气
     2003年11月初，在正式合作之前，我们派出一个项目小组来到了娄底，对“明珠步行街”项目本身，消费者，商家，竞争对手，商业环境等几个方面展开初步市场调查。
            由于时间有限，无法进行深入全面的市调。但初步调查结果也让我们觉得心里沉甸甸的，感觉到了巨大的压力。
     该项目确实存在着诸多问题：
     1、从项目本身来看，存在着严的先天不足。
     地段是明珠的致命伤
     房地产，尤其是商业地产对地段的要求很高。所以有“房地产成败三个要素：地段、地段、还是地段”的说法。
     明珠步行街位于娄底市北部，距离火车站只有80米，但娄底传统商圈和居民区都在南边，离明珠步行街还有700米之遥。
     娄底的消费者除了坐火车以外一般是不到火车站附近来的，也就是说，明珠基本上没有自然人流。
     新开的深圳某大型超市离明珠只有360米，但由于中间隔了一条公路，人流还是过不来。
     地段偏，没有人流量对商业地产可以说是致命的。　
     项目定位模糊，知名度低
     这个项目在娄底开发已有三年，但我们在调查中的一个感觉就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然没听说过明珠，连很多的士司机都不知道它在哪里。

 

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