某某街项目策划初案(doc 72页)
第一部分：商业部分
1-大连市概况…………5
1-1大连市概况…………5
2-大连市的商业分析…………5
2-1市场回顾…………5
2-1-1国营商场同合资商场共存…………5
2-1-2超市效应…………6
2-1-3商场相对比较集中…………7
2-2大连商业分析…………7
2-2-1大连现时商业总存量…………7
2-2-2未来商业供应…………7
2-2-3市场售价及租金反映…………10
2-3大连商业个案分析…………11
2-3-1大连胜利广场…………11
2-3-2大连大世界家居广场…………12
2-3-3大连奥林匹克购物广场…………13
3- 项目的商场部份分析…………15
3-1项目概况…………15
3-2项目SWOT分析…………16
S——项目优势…………16
W——项目劣势…………16
O——机会…………17
T——威胁…………18
4-市场定位…………18
4-1国内市场形势…………19
4-2大连商城的形势…………21
4-3本项目覆盖地域及经济潜力…………22
4-4市场需要什么…………23
4-4-1商场档次分析…………24
4-4-2商场类型…………25
4-4-3商场主题分析…………25
4-5本项目产品定位…………26
4-5-1档次定位…………26
4-5-2本项目的主题定位…………28
※ 首创旅游式主题的商业物业概念…………28
※ 主题新颖的吸引…………28
※ 市内旅游文化的支持…………28
※ 对消费人群的吸引力…………29
※ 借用概念的吸引力…………29
※ 借用其它元素的吸引力…………30
4-5-3形象定位…………30
4-5-4项目定位的发展优势…………31
4-6项目产品设计建议…………33
4-6-1针对项目整块建议…………33
4-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？…………33
4-6-3针对D、E地块规划…………35
4-6-4针对D、E地块的业态设置…………35
4-7项目的特色如何营造…………38
5-商场的租售策略…………40
5-1目标客户…………40
5-1-1销售目标客户…………40
5-1-2招商客户…………40
5-2租售时机…………40
5-3租售策略…………41
5-3-1租售推广策略…………41
5-5主要促销手段…………45
5-6招商条件…………46
5-6-1租金优惠…………46
6-商场的经营管理…………47
6-1角色…………47
6-1-1对内经营…………47
6-1-2对外经营…………47
6-2目标…………48
6-3效果…………48
6-3-1旺人（消费人流）…………48
6-3-2旺场（投资者和商家）…………49
6-3-3旺财（经营收益）…………49
6-3-4运用多元化经营策略，…………50
6-4商业物业主要经营管理模式…………50
6-4-1经营模式比较…………50
6-4-2采用经营模式的论证…………52
6-4-3结论…………52
7-经营推广…………53
7-1推广活动…………53
7-2信息系统建议…………53
7-4经营促销手段参考…………54
8-经营管理组织架构…………55
9-商业招商经营运作优势…………55
9-1-1具有较强的商业招商能力，…………55
9-1-2具有实际招商操作经验，…………55
9-1-3具有引入主力店的成功经验…………56
9-1-4丰富商业经营运作经验，…………57
9-1-5服务品牌…………57
第二部分：住宅部分
1-大连住宅市场概况分析…………59
2- 项目的优势劣势分析…………60
2-1项目优势：…………60
2-2项目劣势：…………60
3- 目标客户的定位和分类…………61
3-1住宅的目标客户分析…………61
3-2公寓的目标客户分析…………61
4- 项目定位…………62
4-1项目理解…………62
4-2产品定位…………62
4-3形象定位…………63
4-4项目形象包装…………64
5- 产品建议…………64
5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议…………64
5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明…………64
5-2户型设计建议：…………67
6-项目命名的初步建议…………67
6-1项目整体命名…………67
6-2商业命名…………67
7- 住宅与商业的互动分析…………68
7-1住宅与商业的统一性…………68
7-1-1住宅统一性体现…………68
7-1-2商业统一性的体现…………68
7-1-3 住宅和商业的协调…………68
7-2住宅和商业开发推售的互动策略…………69
6-3说明…………71
第一部分：商用物业
1-大连市概况
1-1大连市概况
大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。
大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。
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