房地产行业投资快讯(pdf 6页)

由预征改为严格清算
   面向开发企业的土地增值税政策在1993 年推出，但之后并未严格执行，
仅是根据不同地区按照销售收入的1－3％实行预征。
   国税总局本次发布通知规定，自07 年2 月1 日起，将严格按照超额累
进税率进行清算。相比预征方式，严格清算会侵蚀掉企业更多利润，
尤其对毛利率水平高的相关公司影响更大，建议回避华侨城。
   因为建造普通住宅进行销售，其增值额未超出应扣除部分20％的项
目，免征土地增值税，我们估算毛利率水平在25％－28％的普通住宅
的项目属于免税范围，基本不受增值税影响。
   我们前期推荐的昆百大，其开发的野鸭湖项目毛利率约为25％，应该
按照最低税率执行，因此增值税对公司盈利的实质影响并不明显。
   《通知》规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或
用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，
这样会导致开发企业将更多商业物业改为出租经营。
根本目的在于调整土地收益分配
   征收的目地在于重新调整土地收益分配，体现公平性原则。
   因为开发企业一般都在早期进行了土地储备，经过多年房地产市场的
升温，储备土地已经明显升值，但其增值的源泉来自政府对该项目周
边区域环境和基础设施的改善，如果增值收益完全由开发商获得显然
有失公平。
   并且部分城市可供出让的土地资源已经极为有限，作为地方政府重要
来源的土地出让收益将减少。如果严格按照超额累进税率，可以使地
方政府新增收入来源，并且分享早期已经出让，但尚未实现销售土地
的增值收益。……
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