房地产不同阶段涉税业务会计核算与税收风险防控教材(PPT 194页)

一、取得土地阶段税收风险控制与纳税答疑
（一）以招挂拍方式取得土地，
合同条款如何商定才能规避土地使用税风险？
计征契税的依据以及纳税环节如何确定？
1、税收政策：
（1）土地使用税：
财税【2006】186号：
自2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，
应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；
合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
（2）契税：
《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）：
①出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
A、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、
土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、
市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、
同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
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