某地块项目总体营销战略和策略初稿(PPT 168页)

主要内容
项目指标
以花园洋房为主的中高档产品，但规划布局较为普通
产品特征－主打产品为花园洋房，主力户型为三房120－140
规划资源
连云港市场整体供大于求
市场扫描
连云港市场同质化严重，花园洋房是市场中的创新产品
客户情况访谈－主力购房者为人口比例较低的，以公务员为代表的高收入者
连云港两类主要客户类型分析
市场结构性失衡－小面积户型供给不足，大面积户型供给过剩
我们的产品特征，决定了我们所处的市场，也决定了我们的主要客户－以公务员为代表的高收入人群
核心客户与重要客户需求特征
本项目属于连云港中高档楼盘，主打产品市场稀缺，区域及品牌具有优势
对目标的重新思考
以问题为出发点，可能的解决方法如下
连云港营销现状扫描
连云港营销渠道分析
本地营销成功楼盘案例分析－温哥华国际花园 （2）营销总结
连云港久和国际－远景的价值实现
本地营销成功楼盘案例分析－久和国际 （2）营销总结
业内人士访谈
访谈总结（营销层面）
连云港总体营销现状分析 ——处于粗放式营销阶段
连云港总体营销现状分析带给我们的启示
星河国际
星河国际营销节奏
营销的成功关键因素——取势
第一阶段：能量积聚，高度蓄势
第二阶段：强势入市，脱颖而出
关键时间节点选择关键位置，形成强烈视觉冲击的同时展现气势与气度
产品价值展示——处处展现气势与高度
第三阶段：全面渗透，口碑传播
第四阶段：形成品牌积累与沉淀
星河国际营销成功因素分析
案例对我们的启示
思路的整理
我们的营销战略
概念贴膜模式选择
本项目概念模式选择
核心价值主张与调性
我们的概念突破
推荐：花园洋房样板间，注重细节（如鲜花，挂饰、装饰画，龙头，把手等），情调，生活场景营造；切忌粗糙。
推荐：园林展示一定要足够面积，足够的格调，让客户能品味其中，我们做的不是普通花坛！
名仕的生活圈
推荐：产品艺术鉴赏与推介会
目录
展示区－统一色调，利用现场昭示性，形成强烈视觉冲击，展示气度
售楼处内部设置-彰显名仕生活优雅的格调
推荐：售楼处增加体验区，拉开与连云港其它售楼处的档次，加入音乐与香味的感觉元素
推荐：售楼处通过其夜晚灯光效果，加强其广告效应
销售中心——内部设置现代、简约、大气
样板房位置的选择
样板房——突出项目的主题－名仕的生活
推荐：花园洋房，注重细节（如鲜花，挂饰、装饰画，龙头，把手等），情调，生活场景营造；切忌细节粗糙。
小户型公寓，体现时尚、简约
看楼通道——通道临时包装，突显体现尊贵、大气、品质
万润完全生活手册（双月刊）
推荐：名仕生活特刊(月刊)
户型单张
推荐：产品发布会
推荐：现场抽奖
推荐：万润社区文化节
第一步：洗客
第二步：分类
第三步：维护
万润会会员——享受4S服务权益
《万润会》
万润卡——少数人享有的权益
我们的营销节奏（1）
我们的营销节奏（2）
我们的营销节奏（3）
启动营销节奏（1）
启动营销节奏（2）
总销售费用预算
销售成本预算——制作费用
媒体推广成本预算——按媒体类型的计划
推广成本预算——按时间段的计划
报告回顾
我们做了什么?
附录A：楼盘调查
万润•怡景苑 & 温哥华国际花园
东方纽约城一期&香溢世纪花城
久和国际新城
当前市场产品供应情况：缺乏高档次产品，多层占绝大多数，户型多为3房140平米。
附录B：访谈
万润地产副总经理黄先生
怡景苑销售经理马先生
爱地咨询公司左先生
连云港日报、苍梧晚报房地产专栏主编王先生
连云港电视台广告中心丛女士
访谈总结

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