抵押贷款的运作(ppt 52页)

一、 杠杆原理
二、 抵押贷款的偿还
三、 抵押贷款的运行过程
四、 抵押房屋的使用和管理
五、 利率变化对还款额的影响
六、 期前还款的处理
七、 其他抵押贷款类型

 

第一节       杠杆原理
           杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金流会计准则的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。
1.基本概念
资产总额V：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格，即买入价。
负债M：特指购买该项房地产而借入的资金。
股东权益E：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。 三者的关系是：V=M+E
M/V为负债比率，在投资的初始期即为按揭成数（贷款比率）
E/V为权益比率，在投资的初始期即为首付成数（首付比率）。
收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，净营业收益的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益。
即:CF=M*i+股东收益
资产收益率：R=CF/V=CF/（M+E）
股东收益收益率：Y=股东收益/股东权益=（CF-M*i）/E
           由资产收益率公式   R=CF/V=CF/（M+E）可以得到：
R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y，
即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和。
由此，我们还可以得到：
Y=（VR-M*i）/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M） 这里，我们记（R-i）为D，即资产收益率与贷款利率的差；记V/（V-M）为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子。则Y=i+D*L
            上述分析是基于现金流和普通会计准则的财务分析，其结果就像普通物理学的“杠杆原理”一样，所以，我们把通过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“财务杠杆”法，怎样的杠杆因子才适当呢？

..............................