成本法在房地产行业的应用(ppt 59页)

成本法在房地产行业的应用目录：
第一节、成本法的基本原理
第二节、房地产价格的构成
第三节、成本法的基本公式
第四节、重新购建价格
第五节、建筑物的折旧
第六节、成本法应用中涉及的有关规定
第七节、成本法应用举例

 

成本法在房地产行业的应用内容提要：
一、成本法的概念
成本法（cost approach）是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。
二、理论依据
成本法的理论依据是生产费用价值论—商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。
从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。
从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他重新开发建设该房地产所需要花费的代价。
一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价。
三、适用的对象和条件
适用于既无收益又很少交易的不动产估价（学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施）。
单纯的建筑物通常也采用成本法估价。
独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的不动产。
成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不动产估价。
需要注意的是，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。因此在估价中注意：一是要区分实际成本和客观成本，估价中应采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价值。

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