广州利福商城商圈管理知识分析(doc 45页)

广州利福商城商圈管理知识分析目录：
一、利福商圈分析…………………………………………………………………2
㈠商场概况……………………………………………………………………………2
㈡商场优劣势评价……………………………………………………………………3
㈢北京路商业状况分析………………………………………………………………4
㈣利福商场商圈定位………………………………………………………………..4
㈤利福商城开发方向…………………………………………………………………5
二、利福商城开发的目标…………………………………………………………6
三、利福商城开发中的三大目标顾客群…………………………………………7
四、利福商城的租售平衡的经济预测分析………………………………………8
㈠项目投资及回报分析：……………………………………………………………8
㈡结论……………………………………………………………………………….10
五、如何才能“卖得出”----利福商城反租回报策划…………………………11
六、如何才能“租得满”----利福商城经营定位策划…………………………12
㈠商场目标消费群定位………………………………………………………………12
㈡商场的形象定位……………………………………………………………………12
㈢商场的经营方向定位………………………………………………………………12
七、如何才能“做得旺”------龙头商户的引进及商场管理…………………….13
㈠龙头商户的引进…………………………………………………………………….13
㈡商场管理上的五个统一：………………………………………………………….13
㈢特色商场宣传促销………………………………………………………………….15
附件:商场的配套功能及相应的设施…………………………………………………15
八、项目市场调研…………………………………………………………………….17
㈠广州大中型商业用房供求状况分析……………………………………………..17
㈡广州商品商铺租赁市场调查……………………………………………………….22
㈢广州主要大型商场调查及利福商场周边主要竞争商业用房调查……………….24

 

广州利福商城商圈管理知识分析内容提要：
优点：
①表明发展商做旺场的决心，有利于商场的可持续发展。
②降低投资者的投资风险，增强投资者的信心。
③利用返还租金的形式，减轻投资者的资金负担，容易吸引投资客
④便于统一经营管理，树立商场的统一经营主题、统一形象。
 缺点：
①发展商资金回笼速度减慢
②目前返租模式受到政府部门的禁止；
③发展商要承担商场前期经营的风险；
     商场的最终目标顾客群，是利福商城的商品和服务最终指向的消费对象，对于利福商场而言商场经营的目标顾客群就是北京路步行街上需要利福商场所能提供商品、服务的消费者群。
     利福商城的租售平衡的经济预测分析进行租售经济预测分析的目的是，寻找一条对于发展商而言在保障整体项目开发运作基础上，采用怎样的租售政策可以实现商场利润最大化，以下仅就首、夹、二 、三层进行测算， 采用静态分析法，不考虑利息等资金成本及年租金递增，收入方面西面塔楼中国劳动信息网销售及租赁的收入、夹层收入并没有核算入内。
     以上测算以理想方式完全出租计，则本项目可通过商场出租5年时间回收项目所有投资。发展商掌控商场整体运作，对商场的招商经营有利；同时，商场产权在手，发展商可利用其作为抵压贷款融资的基础，项目在整个建设开发阶段承担巨大的资金沉淀压力，资金回笼慢，滚动效力较差，利息负担重。同时商场整体产权在手，招商及经营风险较大。

 

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