地产股掘金机不可失.pdf26

􀁺 核心假设
未来18 个月加息100 个基点；未来2 年住宅需求稳定，销售额保持20%
的增长速度。
􀁺 我们与大众舆论的不同之处
市场普遍担心加息周期将导致房地产价格见顶，我们也同意加息会抑制
需求，但是利率以外的供需矛盾才是本次房价周期的决定因素。我们与主流
观点的关键分歧在于对未来供应的判断，我们认为土地公开出让和土地保护
这些根本性制度变化正造成建设用地供应由“完全弹性”转向“零弹性”，制度
变迁、宏观调控与信贷控制等因素的共同作用使至少未来1－2 年的房地产
供应的持续紧缺，房价地价也将持续上升。
􀁺 我们的结论
1、一系列的制度变迁已根本上导致中国房地产价格的中枢大幅度上
移，造成本次房价周期完全不同：武汉、长沙、成都、重庆、天津、南昌
等城市房价的新中枢相当于2004 年中的价格水平，这些城市房价的上升周
期仅仅走了一半，珠江三角洲和北京的上升周期刚刚开始。
2、由于供应持续紧缺，大部分城市未来1－2 年可比房价上升幅度可
能达到20－30%，许多土地储备丰富的上市公司将出现销售量和毛利率的
同时提升，我们推荐的绝大多数公司的盈利预测与RNAV 估值都有望被市
场不断上调，股价也有望水涨船高，但是储备不足的公司境况则不同。所
以我们相信：挖掘地产股投资机会机不可失，我们依次看好：某某、福星
科技、金地集团、天房发展、中华企业、招商局。
􀁺 股价上涨的催化剂
没有明确一致的催化剂，我们认为业绩变化、人民币升值、对土地资源
的重新认识都可能成为地产股上升的催化剂。
􀁺 风险
1、未来18 个月如果出现大幅度提高购房首付比例、连续大幅度加息等
措施可能会对房地产需求形成重大打击，将会逆转房价的上升周期。
2、A 股地产股的总体估值仍然比香港上市的中国地产股高不少。
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