南京市场前期调研报告.pdf16

目录：
一、南京市房地产总体状况分析；
二、南京市房地产市场板块划分及其属性；
三、政府房地产发展政策；
四、政府城市规划对房地产的影响；
五、城市发展中交通发展的影响；
六、南京市房地产企业竞争企业状况；
七、江宁板块详细资料；
八、民信将军路项目诸项信息；
九、民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；
一、南京市房地产总体状况分析
南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但
同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市场竞争
层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的
项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争
对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，
认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向
卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，
在完善产品本质的基础上，创造概念市场。
总体供求状况呈现卖方市场特征
1、土地供应状况
□新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶
段。
□城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、
十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。
□南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，
政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有
效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。
..............................