某年度全国房地产市场研究报告(doc 12页)

某年度全国房地产市场研究报告内容提要：
某年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是：经历五年繁荣后，某年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从某年的红火逆转为某年冬夜初降。
　　纵观30年来我国房地产业的发展，明显可以看出1998年住房体制改革后，走出了一波“黄金十年”的牛市行情。各种数据都表明这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。然而，繁荣过度便会出现泡沫，就应当有所回归，这也正是2003年以来房地产宏观调控的主要目的。从某年第四季度开始，至某年第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，第四季度开始已加快下行。接下来，笔者以历史的眼光，通过数据比照，从几个方面总结一下某年中国房地产市场的运行态势。
　　首先，分析一下土地市场。从2003年开始，我国土地市场步入繁荣期，重要表现是房地产开发企业每年的土地购置面积超过3亿平方米，并一直持续到某年，其中某年超过4亿平方米，为历史最高水平，反映出某年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地，各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。
步入某年之后，开发商购地热情明显下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10％。国土资源部土地宏观调控课题组撰写《某年上半年土地市场运行的经济分析报告》显示，今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少25.27%。据统计，上半年，北京共出让住宅土地676.5万平方米，仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米的1/3，广州的比例则更低，仅15%，福州则不及计划的三成。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上海为例，某年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。
　　地出让频频流标，充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着今年房地产市场持续下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱，一方面很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地。因此，今年已普遍出现开始开发企业减少开工量，或者停止项目施工，甚至有少数开发企业谋求退地。频繁的土地流标会进一步打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。
其次，观察房屋销售形势。从1996年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，某年成交量高达7.7亿平米，创下历史新高——笔者估计以后也很难超越这一高点。某年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%。充分表明，市场出现显著调整。
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