房地产资本运营讲座(doc 27页)

房地产资本运营讲座内容摘要：
    搜房起名叫做学院派，给我出了个题目叫我讲一讲关于资本经营的问题，第一个我想先说明，我也不是学院派，而房地产业不是学院派，从中国的房地产开发操作来看，是早于房地产的理论，尽管我们现在的各个大学已经安排了一些房地产系或者是房地产专业的课程，虽然尽管如此，咱们追求的房地产业是早于理论先开始的。那么我们房地产开发公司最早的起源是统建办，就是各个地方建立了房地产办公室，人民转向了进行房地产公司的办理。那么在当时的宪法还没有修改，因此土地是不允许转让和买卖的，因此那时候所有成立的房地产开发公司必须是全民所有制，而全民所有制的基础就是非垄断和非国家所有，因此它并不是完全市场所有的东西，那么在整个转型的过程中，房地产的开发包括资本运营，既不是靠理论的指导，而是靠拼死的挣扎过程中逐渐发展，从八十年代一开始限制房地产企业的成长，然后开始加进去了一些限制的条件，88年进行了二次整顿，92年邓小平南巡讲话才真正形成了房地产的资本市场。
    关于资本，咱们的理解当中好象资本市场只是钱，其实不是，1970年费尔的经济学理论就是资本是财富，任何财富都是资本，在考虑资本过程中不仅仅是资金的运营，凡是本钱的财富都是资本，当你打狼的时候那根木棍就是资本，那么资本是一种载体，当你把资本认为是一种载体而不是主导的时候，你才能对资本起到一种运营的关系，而我们就是要把资本的作用发挥出来，也就是说刚才举的例子打狼的那根棍的作用发挥出来。因此，我们在对资本运营的理解过程当中，你要把范围扩大化，而且用到广泛的方面去，而不单单指在钱这一方面。
     而同时当这些东西对人类有用或者是稀缺的时候，它才能成为财富和资本，我们通常都知道人体是通常不缺少阳光的，缺少阳光人就活不下去了，但是阳光是非常足够的，那么人们就不觉得它稀缺，那么人们也就认识不到节省阳光就是财富，那么因此我们要对资本本身有一个正确的认识，你才可能对资本的运营产生正确的认识。首先我想讲一讲资本市场，狭义的资本市场就是我们所讲的金融资本市场的概念，比如说我们有了信托投资，有了上市融资，有了开放式的直接融资等等。
..............................