教你几招提高地产估价的绝妙方法(pdf 9页)

 教你几招提高地产估价的绝妙方法内容简介:

评估比较基准
   净资产值（NAV）
   • 计算方法：
- 计算净资产值，我们一般会利用最近期公布的季度NOI，加上没有在那季度全面
实现的近期收购或开发的物业，并把数字年度化。然后根据资产的质量，把一
个初步资本化率应用到NOI上
- 之后，我们加上在建工程的价值以得出一个“房地产价值”。我们把经年度化
的季度“其他收入”乘以一个倍数以计算出各公司的非房地产收入的价值
- 经扣除负债和其他债务后，便可计算出每股的NAV
   • 我们为何使用NAV：
- NAV能就一家公司资产的真正价值提供最佳的意见
- 它基本上与公司解散或清盘价相近，很多投资者都视NAV为一家公司的实际价值
   • 优点：
- 它是拥有大量资产公司用来评估房地产物业价值的常用方法
- 在检验一家公司交易价的NAV溢价时，它有助于确认投资者所支付的价格中有多
少是支付给管理专业和外部增长前景、拓展资金渠道等
   • 缺点：
- NAV并不考虑到管理层的质素、业务组合的营运效率、未来收购和有待推出市场
的开发项目，或各类型资产的预期NOI增长潜力
- 此外，资本化率的轻微变动有可能对计算所得数值产生重大的影响
• 我们为何使用NAV：
- NAV能就一家公司资产的真正价值提供最佳的意见
- 它基本上与公司解散或清盘价相近，很多投资者都视NAV为一家公司的实际价值
• 优点：
- 它是拥有大量资产公司用来评估房地产物业价值的常用方法
- 在检验一家公司交易价的NAV溢价时，它有助于确认投资者所支付的价格中有多
少是支付给管理专业和外部增长前景、拓展资金渠道等
• 缺点：
- NAV并不考虑到管理层的质素、业务组合的营运效率、未来收购和有待推出市场
的开发项目，或各类型资产的预期NOI增长潜力
- 此外，资本化率的轻微变动有可能对计算所得数值产生重大的影响

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