揭露中国房地产承受力之谜(pdf 15页)

      • 中国良好的住宅市场承受力给需求上升周期带来支持
我们的分析结果显示，全国的住宅市场承受力自1998 年起有所提
升。尽管由于楼价升势凌厉，上海的购买力似乎显著低于三年前，
但恶化程度不及香港在上世纪90 年代中房地产泡沫所经历的一半。
       • 中国对比香港：不同的需求动力
国内对住宅的需求，看来是由人口和有机性收入增长带动的一种长
期消费趋势。而香港则大体上受流动性影响，可持续能力看来较
弱。
       • 供应减少 + 不俗的承受力 = 上升的价格
受到持续的紧缩调控与相关行政措施的影响，市场供应普遍下降，
预料价格在短期内会走高。我们认为，政府必须增加较低档次的供
应以维护市场的承受力。
       • 发展商回报上升；继续持有低市盈率股票
根据我们的计算，拥有低成本土地和稳健资产负债表的发展商最少
还有一或两年才达到盈利和边际利润的高峰期。中国房地产发展商
整体的相当于资产净值折让37%或未来盈利预测13 倍的价格水平并
不算便宜。我们取向继续持有拥有高盈利可预见性或市盈率偏低的
公司股票 – 以资产净值的变现能力做指标。
      • 我们对中国房地产行业的看法是中性持平
尽管盈利前景看来强劲，鉴于宏观变化与监管风险因素，市场估值
不见得十分便宜。
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