2004年房地产估价师考试部分答案(doc3).doc

《案例》第一大题：
（一）、1、选用假设开发法和市场法进行估价（1分）；      
2、了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况（1分）；          
3、了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本（1分）；    
4、分析确定土地的最佳开发方案（1分）；      
5、及开发完成后的市场经营模式（租或售）运用市场法（0.5分）和收益法等（0.5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等；如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格（1分）；              
  6、选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格（1分）；      
7、综合二种方法的结果，确定最终估价结果（1分）；              
8、根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告（1分）。           总共10分
（二）、1、（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）；    （2）、净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）；    （3）、净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的（商为利润）等（1分）；            
2、收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）（或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年—2分）；                
3、估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）（或者：实际成本是历史（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分））。               总分10分

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